Colombia se suma a otros 62 países que manejan hipoteca inversa

Minvivienda

Al igual que otros 62 países en el mundo, Colombia entró desde ayer en el negocio de la hipoteca inversa, aunque en el país se llamará Renta Vitalicia Inmobiliaria y será administrado por las aseguradoras y desde luego con el complemento de los bancos.



En otros países las entidades por lo general terminan ofreciéndoles a las personas entre el 60 y el 70% del valor de la vivienda como monto del préstamo. La suma total depende de la edad, de la tasa de interés y del avalúo de la vivienda. En Estados Unidos la edad mínima para aplicar es 62 años, mientras que en Colombia se plantea que no hay límite de edad y de los préstamos que se han otorgado en ese país el deudor promedio tiene 73 años.

De otro lado, si bien en todos los países de la Unión Europea (UE) en los que se comercializa la hipoteca inversa (Reino Unido, Irlanda Suecia, Noruega, Francia, Italia, España y Polonia) la finalidad, el público objetivo y las características fundamentales del producto son muy similares, se observan unas diferencias palpables al comparar la hipoteca inversa regulada.

Por ejemplo, España es el único país de la UE en donde, por ley, es obligatoria la intervención de un asesor independiente en la contratación, con la finalidad de que el usuario pueda beneficiarse de un asesoramiento experto, profesional e independiente que le garantice un proceso de contratación seguro, transparente y responsable.

Condiciones

Además, España es el único país en donde, por ley, la formalización de una hipoteca inversa tiene ventajas fiscales y reducción de costos de contratación.

En Estados Unidos el 87% de las personas piden una suma fija al principio del acuerdo. En cuanto a montos o pagos adicionales, las condiciones son claras, el punto es que sean favorables y con la gran concentración del sistema financiero colombiano probablemente no lo sean.

Un riesgo adicional proviene por las estafas que seguramente van a surgir cuando este mecanismo se haga efectivo, en las cuales las personas podrían estar transfiriendo su casa a ladrones que los dejen sin nada, es por eso que en una primera etapa se deberían conocer ampliamente quienes son las entidades que pueden ofrecer esta clase de instrumentos y debería ser obligatorio para los bancos hacer una pedagogía sobre cómo funcionan.



El Ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, dijo que la “inmensa mayoría de los países de la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos) tienen la hipoteca inversa funcionando  y funciona bastante bien”.

El jefe de la cartera de Vivienda destacó que entre los países que tienen este mecanismo están Francia, Inglaterra, España, Estados Unidos, India, Perú, México y Tailandia.

Luz verde

De todos modos el gobierno del Presidente Iván Duque dio luz verde a la Renta Vitalicia Inmobiliaria, un instrumento que diseñó el regulador colombiano para cumplir la finalidad que busca la operación conocida como hipoteca inversa, en el sentido que permitirá a los hogares colombianos utilizar el patrimonio inmobiliario para aumentar los ingresos habituales de los adultos mayores, lo cual representa un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.

De acuerdo con Felipe Lega, director de la Unidad de Regulación Financiera, la encargada de diseñar este instrumento, “la Renta Vitalicia Inmobiliaria ofrecerá una alternativa para que los hogares colombianos puedan generar ingresos complementarios a partir de sus activos inmobiliarios, con la posibilidad de que mantengan los derechos de uso y goce sobre el inmueble. Desde hace años, Colombia ha venido promoviendo estrategias con el objetivo de desarrollar un sistema financiero eficiente, que atienda a la sociedad, cuente con una amplia variedad de productos e incentive la participación de más inversionistas; la Renta Vitalicia Inmobiliaria es un avance en este tipo de estrategias”.

Señala el funcionario que "el Decreto 1398 contiene un desarrollo robusto y completo en cuanto a la asesoría que deben recibir los consumidores financieros, y a los deberes que le corresponden a las compañías aseguradoras en cuanto en desarrollo de dicha asesoría. Al respecto, el decreto establece que corresponde a las compañías aseguradoras actuar con los más altos estándares de prudencia, diligencia, transparencia honestidad, lealtad, idoneidad y profesionalismo propios de su actividad. Allí se consagran los deberes que deben cumplir en el ejercicio de la asesoría de este producto. Además, el decreto señala que la responsabilidad del ofrecimiento de la asesoría, en los términos contenidos en el Decreto, corresponde de manera exclusiva e indelegable a las compañías aseguradoras".



A esta figura podrán acceder voluntariamente todos los hogares que lo deseen. No existe límite de edad para aplicar a la Renta Vitalicia Inmobiliaria. El hogar interesado en tomar el seguro deberá acreditar la propiedad de un bien inmueble, y transferirá a título de pago del precio de la prima dicho inmueble cuando se suscriba el contrato.

El monto de la renta periódica será determinado por cada entidad aseguradora. Algunas de las principales variables que definirán el monto de la renta periódica son el avalúo del bien inmueble y la edad de los beneficiarios.

Por su parte el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, dijo que “este es un instrumento que podrán ofrecer las compañías aseguradoras de vida. En el marco de la operación, según se acuerde en el contrato de seguro, los tomadores tendrán el derecho a conservar el uso y disfrute del bien inmueble hasta el fallecimiento del último de ellos”.

Modalidades

La Renta Vitalicia Inmobiliaria en Colombia tendrá dos modalidades: i) La renta vitalicia inmobiliaria inmediata; y ii) la renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida.

Las personas que, voluntariamente, apliquen a la Renta Vitalicia Inmobiliaria tendrán la posibilidad de retracto, es decir, podrán solicitar la anulación o reversión del contrato de este mecanismo, para lo cual deberán pagar a la compañía aseguradora el valor tanto de las rentas recibidas hasta la fecha, como de los gastos que haya asumido la aseguradora en relación con el mantenimiento del inmueble.

Todos los colombianos que cuenten con título de propiedad de un inmueble, sin importar la destinación o condición en propiedad horizontal podrán acogerse, si así desean, a la Renta Vitalicia Inmobiliaria.



El ministro de vivienda, aseguró que si se presenta una muerte prematura de las personas, se podría dar la posibilidad de retracto, ya que hay riesgos de “desequilibrio en favor de la entidad financiera o aseguradora y en contra de la familia”.

“Si ocurre esa muerte prematura, los familiares podrán hacer ese proceso de recompra que tendrá vinculado ese desbalance entre lo que se recibió y lo que vale el activo”, dijo.

El ministro de Vivienda aclaró que acceder a la renta vital es totalmente voluntario por parte de los adultos mayores.

“Las rentas vitalicias inmobiliarias serán una realidad. Vamos a ver que esto es garantista y que uno de los principios rectores es que exista buena información y que venga de la mano de un régimen de protección al consumidor”, dijo.

Lo que se establece es que las denominadas rentas vitalicias inmobiliarias serían contratos de seguro, en los cuales el propietario de un bien inmueble transferirá la propiedad a una aseguradora a título de prima, mientras que esta última a cambio, le otorgará una renta periódica hasta su fallecimiento o el de sus beneficiarios. 

El documento aclara que el monto del pago periódico se determina teniendo en cuenta el valor del bien inmueble que respalda la operación y la edad de los rentistas. 

Diferencias de hipoteca inversa

  1. Sólo en España, junto a Italia y Francia, la contratación de una hipoteca inversa se formaliza ante notario.
  2. En España, junto a Italia y Francia está especialmente regulado por Ley el producto y su proceso de contratación, igual a como quedaría en Colombia.
  3. En España, junto a Italia y Francia, no surge la obligación de devolver el capital más intereses en caso de abandono de la vivienda, como ocurre en Reino Unido o en Suecia. Esto sucedería también en Colombia
  4. Después de Reino Unido, España es, junto a Italia, donde más modalidades hay de recibir el capital: pago único o pago periódico, o mixto.