LA LLEGADA de cada año, trae ajustes no solo del salario mínimo en la mayoría de países de Latinoamérica, sino que de la mano de esas decisiones llegan los incrementos en los arrendamientos de vivienda. La huella inflacionaria del 2023 mantiene una discusión constante sobre los ingresos y gastos en cada hogar.

Por estas razones, Properati, el portal inmobiliario de Sudamérica, presenta un análisis de datos que explora la relación entre el alquiler de una vivienda de clase media y el salario mínimo, en 17 ciudades de la región.

Properati comparó el costo promedio de arrendar un apartamento en un barrio representativo de clase media de cada ciudad con el salario mínimo.

Promedio insuficiente

En los indicadores indagados, se descubre que un salario mínimo no alcanza para rentar una vivienda de clase media en 16 de las 17 ciudades analizadas.

Los casos más llamativos ocurren en Ciudad de México (Narvarte) y Guadalajara (Chapalita), donde el alquiler promedio de un departamento de clase media cuesta US$ 1295 y US$ 1281 respectivamente, equivalentes a 3 salarios mínimos mensuales mexicanos; también llama la atención Buenos Aires (Caballito), donde el precio medio es de US$ 525 o 2.7 salarios mínimos en Argentina. Del mismo modo, en Lima (La Molina) y Monterrey (Roma) la renta de un departamento de clase media requiere 2.4 y 2.1 salarios mínimos, que corresponden a un ingreso de entre US$ 600 y US$ 907.

En urbes como Ciudad de Panamá, Córdoba, Rosario, Medellín, Bogotá y Arequipa se observa un fenómeno común: el alquiler de un departamento de clase media requiere entre 1.5 y 1.8 salarios mínimos.

Por ejemplo, en Ciudad de Panamá (El Cangrejo), el alquiler promedio es de US$ 1130 y en Rosario (Nuestra Sra. de Lourdes) es de US$ 342, ambas cifras equivalen a 1.8 salarios mínimos en sus respectivos países.

En Medellín (La América) y Bogotá (Modelia), la renta oscila entre US$ 523 y US$ 510, lo que representa aproximadamente 1.6 salarios mínimos colombianos. Mientras tanto, en Arequipa (Cerro Colorado) y Córdoba (Alberdi), el alquiler medio es de US$ 417 y US$ 296, que en la moneda nacional significa 1.5 salarios mínimos en sus países.

Por su parte, en Cali (Valle del Lili), el arriendo promedio es de US$ 403 o 1.2 salarios mínimos colombianos, mientras que en Quito (Ponceano) y Guayaquil (Alborada) el precio promedio es de US$ 485 y US$ 434, equivalentes a 1.1 y 0.9 salarios mínimos, respectivamente.

El ingreso ideal para rentar una vivienda

Properati calculó cuáles deberían ser los ingresos mensuales de un hogar, en dólares, para que el alquiler de una vivienda no supere el 40% de sus remuneraciones. Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), un hogar que gasta más del 40% de sus ingresos mensuales en vivienda (alquiler o hipoteca) incurre en una sobrecarga del costo de vivienda.

Para cumplir con las recomendaciones de la OCDE respecto a pagar máximo el 40% de los ingresos en alquiler, un hogar en Ciudad de México (Narvarte) requiere tener una remuneración ideal de USD 3236 al mes, mientras que en Córdoba (Alberdi), se necesita en promedio USD 740.

A nivel regional, México destaca por tener las ciudades con costos de alquiler más altos, como Guadalajara y Monterrey, por ende, los ingresos ideales más altos, mientras que las opciones más asequibles se encuentran fuera de las capitales de Colombia, Ecuador y Argentina, en ciudades como Cali, Guayaquil y Córdoba, respectivamente.

El análisis

Properati consideró apartamentos de 2 y 3 habitaciones disponibles en arriendo entre noviembre de 2023 y enero de 2024.

El portal eligió sectores (nombradas en cada país como comunas, barrios, distritos o colonias) definidos como residenciales en donde viven personas con ingresos medios en cada país.

Se utilizó el salario mínimo determinado para febrero de 2024 por las autoridades oficiales de Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, México, Panamá, Perú y Uruguay.

El portal se guió por Eurostat y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) para establecer la regla del 40% de gasto en renta y calcular el ingreso ideal.

Los parques

Por otra parte, y según el estudio de Properati, el parque más caro para vivir cerca es el Parque 3 de febrero, ubicado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El precio promedio del alquiler para un departamento de 70 m2 cerca de este parque es de US$ 2.718 al mes. Este parque, también conocido como Bosques de Palermo, es uno de los más grandes y visitados de la ciudad, con una superficie de 1.05 km2. Cuenta con lagos, rosedales, jardines botánicos y zoológicos, entre otras atracciones.

Por su parte, el parque más barato para vivir cerca es el Parque Metropolitano Simón Bolívar, en Bogotá. El precio promedio del alquiler para un departamento de 70 m2 cerca de este parque es de US$ 545 al mes. Este es el parque urbano más grande e importante de la ciudad de Bogotá, con una extensión de 1.02 km2. Está ubicado en el centro geográfico de la ciudad, y cuenta con una variedad de escenarios para la recreación, el deporte y la cultura, de hecho, es el escenario de grandes eventos masivos, como conciertos, ferias y celebraciones religiosas.

El estudio también revela cuánto cuesta vivir cerca del parque más grande de Latinoamérica: el Bosque de Chapultepec, ubicado en la Ciudad de México. El alquiler mensual promedio de un departamento de 70 m2 en sus alrededores es de US$ 2.186 al mes. Este parque es un espacio histórico, cultural y ecológico que tiene una superficie de 6.74 km2 y alberga museos, monumentos, castillos, lagos, entre otros atractivos.

El Parque Metropolitano de Santiago, en Santiago de Chile, le sigue como el segundo parque emblemático más grande entre los países analizados, con una superficie de 5.38 km2. Está formado por varios cerros, siendo el principal el cerro San Cristóbal, y cuenta con numerosos atractivos: senderos, teleférico, funicular, jardines, miradores y piscinas. El costo promedio de alquilar un departamento de 70 m2 cerca de este parque es de $ 838 dólares mensuales.

En Colombia aumenta 9,28%

El aumento del arriendo para este año fue de 9.28% que fue el Índice de Precios al Consumidor, y el tope máximo para el valor según lo establecido en la Ley 820 del 2003. 

Esta Ley que rige el arriendo de vivienda en Colombia, también deja libertad si el propietario quiere hacer un aumento menor al IPC del año inmediatamente anterior. 

En cuanto a cómo se aplica el aumento del arriendo, la ley es clara, este incremento solo puede aplicarse cuando se renueva el contrato o cuando ya pasaron 12 meses desde la última vez que se realizó el aumento. Esto quiere decir, si el contrato se firmó, renovó o aumentó en junio del 2023, el aumento solo podrá aplicarse en junio del 2024.

El aumento no comienza al inicio del año, como lo indica la ley ni en enero de cada año.

La ley establece dos formas en las que se debe aplicar el aumento y que dependerán del año en que se firmó el contrato. Los contratos de arrendamiento que se firmaron antes del 10 de julio del 2003, aumentan lo que haya determinado de inflación el Banco de la República como meta máxima para el 2023.

Pero está el caso de la gran mayoría, que contratos de arrendamiento que se firmaron después del 10 de julio del 2003, cuyo incremento es el IPC del año anterior.