La propiedad de vivienda entre los hogares más jóvenes ha disminuido en varias de las principales economías avanzadas. En este análisis, los aumentos en la desigualdad de ingresos laborales y la incertidumbre son factores clave de esta tendencia. Confrontados con precios de vivienda altos e ingresos bajos y riesgosos, muchos hogares jóvenes no pueden o no quieren arriesgarse a hacer una inversión tan grande y sin liquidez. Como resultado, acumulan menos riqueza, como explica Gonzalo Paz-Pardo, en su informe publicado en la web del Banco Central Europeo (BCE).

En los Estados Unidos, es menos probable que las generaciones más jóvenes vivan en sus propios hogares que las generaciones mayores. Entre los hogares encabezados por una persona nacida en la década de 1940, el 70% era dueño de sus casas a los 35 años. Esta cifra se redujo al 60% en la década de 1960 y alrededor del 50% para los primeros “millennials” nacidos en la década de 1980. En el sur de Europa, las tasas de propiedad de vivienda a los 35 años han disminuido en más de 10 puntos porcentuales al comparar a los nacidos entre 1965 y 1979 con los nacidos en la década de 1980. Al mismo tiempo, los jóvenes tardan más en abandonar el hogar paterno y vivir de forma independiente.

La propiedad

La propiedad de la vivienda es un tema frecuente de debate político. Ser propietario de una casa es crucial para la acumulación de riqueza de la mayoría de los hogares, y la vivienda juega un papel en una cartera bien diversificada. Excluir a los jóvenes de los mercados inmobiliarios puede distorsionar sus decisiones de matrimonio y maternidad, y las tasas de propiedad de vivienda se relacionan directamente con la fortaleza de las comunidades locales, el capital social y el compromiso político.

¿Qué ha impulsado estos cambios? Para identificar los factores clave, se construyó un modelo de propiedad de vivienda y elección de cartera a lo largo del ciclo de vida con una rica estructura de riesgos. Según el modelo, no se trata de que las generaciones más jóvenes ya no quieran comprar sus casas: los cambios en el entorno económico explican plenamente la magnitud de la caída en las tasas de propiedad de vivienda.

Las diferencias en los ingresos explican más de la mitad de la disminución de las tasas de propiedad de vivienda. Para las generaciones más jóvenes, el acceso a los puestos profesionales se han vuelto cada vez más escasos, los períodos de desempleo son más largos y la desigualdad de ingresos ha aumentado.

Mientras que los ingresos laborales de los que más ganan han aumentado sustancialmente con el tiempo en términos reales, los que tienen ingresos más bajos han visto cómo se estancan o disminuyen. Como resultado, les resulta más difícil comprar una casa.

¿Por qué? Casi no hay viviendas en el mercado por debajo de un cierto umbral mínimo de precio, calidad o tamaño. Los hogares demasiado pobres para acceder a una hipoteca por ese monto mínimo quedan así excluidos del mercado de la vivienda.

Según la descomposición, la desigualdad de ingresos representa el 61% de la caída en las tasas de propiedad de vivienda para la generación de los años sesenta. Para los nacidos en la década de 1980, la volatilidad de los ingresos también juega un papel importante, explicando el 32% de la caída a los 30 años. Con ingresos menos estables, los hogares desconfían de hacer una gran inversión como comprar una casa y de asumir una gran cantidad de deuda. Como resultado, permanecen como arrendatarios por más tiempo.

De allí que los mercados laborales y de vivienda favorables a edades tempranas son cruciales. Durante los últimos 60 años, el precio de la vivienda mediana ha aumentado gradualmente en relación con el ingreso mediano. Esta evolución, que puede estar relacionada con el tamaño de las cohortes, las limitaciones de la oferta de viviendas, las políticas de uso del suelo, los reglamentos de construcción, las características de la vivienda y otras políticas e instituciones, también fueron una razón clave de la reducción de la propiedad de vivienda.

El momento de las fluctuaciones en los precios de la vivienda y el ciclo económico pueden dejar una marca permanente en una generación. Por ejemplo, es probable que una generación que se beneficia de los bajos precios durante sus mejores años para comprar una vivienda, esté compuesta por más propietarios. Y una vez que los hogares se convierten en propietarios, tienden a seguir siendo propietarios la mayor parte de sus vidas.

Los nacidos en la década de 1960 ingresaron al mercado de la vivienda en un momento en que sus precios eran cíclicamente bajos, lo que ayudó a contrarrestar otras fuerzas negativas que afectaban la propiedad de la vivienda. Para los nacidos en la década de 1980, ocurrió lo contrario, agravado por el efecto de la crisis de 2008 en sus ganancias.

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Las condiciones de préstamo también han fluctuado con el tiempo. En particular, las restricciones de préstamo a valor (LTV) y préstamo a ingreso (LTI) sobre hipotecas se relajaron en el período previo a la crisis financiera mundial y se hicieron más estrictas después. El modelo sugiere que las condiciones de préstamo más fáciles ayudaron a la generación de 1980 a subir a la escalera de la vivienda a principios de la década de 2000.

Esta descomposición hace abstracción de los efectos de equilibrio general de la dinámica de ingresos y las condiciones de endeudamiento sobre los precios de la vivienda. Por ejemplo, la facilitación del financiamiento impulsó al alza los precios de la vivienda durante este período, lo que moderaría su contribución positiva a las tasas de propiedad de vivienda.

Implicaciones

Para la mayoría de los hogares, su residencia principal es tanto el mayor activo que poseen como la mayor parte de su riqueza. Los hogares compran casas para ahorrar, pero también porque les gusta ser propietarios o para asegurarse contra futuros aumentos de los alquileres. Además, la compra de vivienda es el único momento en que la mayoría de los hogares incurren en un apalancamiento sustancial, lo que implica que su riqueza puede aumentar muy rápidamente si suben los precios de la vivienda.

Como resultado, un hogar que queda fuera del mercado de la vivienda debido a las restricciones de LTI o LTV podría acumular menos riqueza de lo que acumularía, especialmente en un momento de tasas hipotecarias bajas. Este canal puede reforzar el aumento de la desigualdad de la riqueza derivada de las bajas tasas reales.

Los hogares más jóvenes ahora tienen más probabilidades de participar en el mercado de valores. Sin embargo, estos ahorros adicionales en forma de riqueza financiera no parecen compensar la falta de riqueza inmobiliaria, ya que se concentran en los hogares más ricos. En los Estados Unidos, el hogar joven promedio es menos rico que un hogar similar hace 20 años y, dado que los hogares jóvenes suelen tener poco capital en sus hogares, es probable que estas diferencias aumenten a medida que envejecen.

Tasas de propiedad

La evolución de las tasas de propiedad de vivienda está estrechamente relacionada con los mercados laborales, los mercados inmobiliarios y las condiciones financieras. Por lo tanto, el diseño de las regulaciones del mercado laboral, las políticas fiscales y el marco macroprudencial deben tener en cuenta su impacto potencial en los hogares jóvenes que intentan acceder a la vivienda.

Por un lado, el episodio de auge y caída de los precios de la vivienda de la década de 2000 mostró que existen riesgos para el sistema financiero asociados con los compradores de vivienda altamente apalancados, y que la construcción de viviendas puede desviar recursos de otros sectores productivos. Por otro lado, una combinación de políticas que facilite el acceso a la propiedad de la vivienda puede ayudar a reducir la desigualdad de riqueza y aumentar la cohesión social.