Pese a que ya los bancos han presentado diferentes alternativas de venta y han disminuido las tasas de interés para el crédito hipotecario, todavía no despegan las ventas con fuerza, esto por la falta de oferta en los proyectos de construcción de vivienda.

De acuerdo con un informe del Banco de la República, denominado ‘Análisis de la cartera y del mercado inmobiliario en Colombia, realizado por los investigadores, Camila Gamba-Tiusabá y Camilo Eduardo Sánchez, que pertenecen al Departamento de Estabilidad Financiera de la entidad y conocido por EL NUEVO SIGLO, en lo referente a la adquisición de vivienda, “desde junio de 2024 los desembolsos anuales han exhibido crecimientos reales positivos y a agosto se ubican en el 7,5%. Este comportamiento ha estado explicado, principalmente, por el crecimiento de desembolsos al segmento VIS, con un consecuente aumento de su participación en el total, desde 33,9% un año atrás, hasta 46,3%. Se esperaría que esta dinámica continúe debido a un mayor número de asignaciones al programa Mi Casa Ya: con información del Ministerio de Vivienda, a septiembre de 2024 se han entregado 39.000 de los 41.197 cupos asignados7, y esta cifra es superior a la de los primeros nueve meses del año pasado (18.592 cupos entregados)”.

Sin embargo, los desembolsos de leasing habitacional, otra forma de financiamiento para la adquisición futura de vivienda, llegaron a $2,6 billones en su acumulado a doce meses y registran una contracción anual de 52,0%.

Señala el informe, que por otro lado, el otorgamiento de crédito de vivienda está sujeto al límite del loan-to-value (LTV) una medida regulatoria que acota la proporción del valor de la vivienda que es financiada con crédito. Sin embargo, este indicador se ubica alrededor de 24 puntos porcentuales por debajo de los límites regulatorios para ambas modalidades de vivienda, por lo que presumiblemente no está afectando la dinámica actual de los desembolsos.

Los desembolsos

En contraste, los desembolsos de crédito constructor exhiben una dinámica diferente: desde marzo 2023 se han desacelerado y en lo corrido del año registran una contracción anual. Para esta cartera, ambas modalidades (Vis y No Vis) contribuyen a estos resultados. Con corte a agosto de 2024 la caída en desembolsos parece estabilizarse.

Por otro lado, el análisis indica, con preocupación, que el PIB del sector constructor continúa cayendo por cuenta de la contracción del sector residencial y no residencial. Por otro lado, el portafolio de créditos de vivienda también se contrae, con excepción de los créditos indexados a la inflación.

Sostiene que “en cuanto a la oferta de vivienda nueva, se ha visto una desaceleración en las unidades disponibles, en particular en el segmento VIS, y el ritmo de licencias aprobadas para construcción de vivienda está estable, por lo que se espera que esta dinámica de la oferta continúe. Por el lado de la demanda, luego de altos niveles de contracción registrados en los últimos dos años, se observa un cambio de tendencia que podría materializarse en un crecimiento positivo de las ventas de unidades nuevas en los próximos meses”.

Señalan el reporte, que “los distintos índices de precios sugieren una tendencia hacia sus valores de largo plazo: mientras que los índices de precios de vivienda nueva y usada decrecen cada vez menos, los arriendos parecen iniciar una fase de descenso luego de alcanzar ritmos de expansión históricos a finales de 2023. A nivel internacional, el comportamiento en los precios de vivienda nueva se enmarca en la tendencia registrada por los países de la OCDE”.

Calidad de cartera

En otro aspecto del informe, se menciona que el análisis de riesgos expone que la calidad de cartera para la adquisición de vivienda presenta una tendencia de deterioro en los últimos dos años, y hacia adelante podrían presentarse deterioros adicionales en particular en el segmento de la cartera indexada a la inflación. Por otro lado, un análisis del sector constructor residencial encontró que las empresas con baja y mediana participación en el mercado que tienen dificultades para vender sus proyectos, son aquellas que han aumentado en mayor medida su mora en los últimos dos años. Teniendo en cuenta la importancia que tiene el sector inmobiliario en la cartera de los establecimientos de crédito y la importancia que tienen las viviendas dentro de la riqueza de los hogares, estas vulnerabilidades continuarán bajo monitoreo en el marco del seguimiento a la estabilidad financiera local.

El comportamiento de las tasas de interés de colocación de los créditos destinados a la adquisición y construcción de vivienda10, es decir el costo para las constructoras y los hogares que requieren financiamiento, han disminuido en un contexto de menores presiones inflacionarias y reducciones en la tasa de interés de política monetaria . Esta reducción se ha visto influenciada por los anuncios de algunos EC, que participan con el 48,1% de la cartera de vivienda, de reducir sus tasas de interés, con el objetivo de reactivar la demanda por crédito hipotecario. Teniendo en cuenta que la duración de esta cartera es de alrededor de 15 años, una posible medida del costo de oportunidad que enfrentan los intermediarios es la tasa de los títulos de deuda pública (TES) en pesos a 15 años11. Al comparar las tasas se encuentra una dinámica similar, aunque se observa una reducción del spread en los últimos meses sugiriendo una mayor competencia de entidades, o una débil demanda de créditos en este segmento.

Mercados

Luego de altos niveles de contracción de la demanda de vivienda registrados en los últimos dos años, se observa un cambio de tendencia que podría materializarse en un crecimiento positivo de las ventas de unidades nuevas en los próximos meses. Sin embargo, los índices de intención de compra y el saldo en las cuentas de ahorro especializadas para compra de vivienda aun no indican que esta recuperación vaya a ser necesariamente prolongada. Por el lado de la oferta, se ha visto una desaceleración en las unidades disponibles, en particular en el segmento VIS, y el ritmo de licencias aprobadas para construcción de vivienda está estable, por lo que se espera que esta dinámica de la oferta continúe. Además, en el mercado de vivienda usada se ha visto una disminución de los tiempos de arriendo en Bogotá y Medellín y de los tiempos de venta para Bogotá. Es posible que las necesidades de los hogares se estén supliendo vía el mercado de vivienda usada, especialmente en los estratos socioeconómicos altos. Finalmente, los distintos índices de precios sugieren una tendencia hacia sus valores de largo plazo: mientras que los índices de precios de vivienda nueva y usada decrecen cada vez menos, los arriendos parecen iniciar una fase de descenso luego de alcanzar ritmos de expansión históricos a finales de 2023.

Precios de insumos

Si bien los precios de los insumos de construcción crecen a un menor ritmo, mejorando las condiciones financieras del sector de la construcción, se observa que las unidades disponibles de vivienda nueva vienen cayendo en el agregado. Esto se ha observado particularmente en Cali. El agregado de las tres ciudades principales (Bogotá, Medellín y Cali) siguió presentando crecimientos anuales positivos, pero a tasas más bajas. Se destaca el comportamiento de las otras 10 ciudades, que exhiben un mayor ritmo de crecimiento.

El número de unidades de vivienda aprobadas para la construcción se encuentra cerca de los niveles promedio de largo plazo. Solamente Bogotá exhibe un leve aumento. Esto se da en un contexto de menores costos de construcción de edificaciones, un desempeño frágil del sector, un menor ritmo de crecimiento de las unidades disponibles de vivienda nueva y una proporción estable de unidades en venta y arriendo. A futuro, podría esperarse una menor oferta de vivienda nueva.