De aplicarse la política de vivienda que pretende el Gobierno destinada a subsidios de Mi Casa Ya, el país se devolvería por lo menos cinco años al estado en que estaba la asignación de recursos.

Así lo indica el centro de pensamiento ANIF, al mostrar su preocupación por el presupuesto para el programa y las modificaciones presentadas en el Plan Nacional de Desarrollo (PND).

ANIF considera que los recursos destinados para Mi Casa Ya son insuficientes y además devuelve la política de vivienda al 2018.

"El programa ha mostrado ser un instrumento eficiente de ayuda de compra a la vivienda. En los dos últimos años ha estado en capacidad de otorgar entre 60 y 70 mil subsidios anuales focalizados en los hogares entre 0 y 2 salarios mínimos. Es un programa que ha eliminado el factor discrecional de la política de vivienda y ha democratizado la ayuda del gobierno en materia de vivienda", dice el informe.

Debido a esta situación, la Asociación financiera considera bajo el presupuesto asignado para la presente vigencia. La inversión en el 2022 en subsidios de Mi Casa Ya rondó los $2,5 billones para alrededor de 60 mil subsidios (más de 44 mil entregados en 2022).

Presupuesto

Indica el documento hecho público, que la adición presupuestaria al aprobado Presupuesto General de la Nación (PGN) 2023, radicada el pasado 17 de febrero, incrementaría en $1,5 billones los recursos para los programas de vivienda y proyectos estratégicos de agua potable y saneamiento básico que tiene a cargo del Ministerio de Vivienda. Presupuesto que, en caso de aprobarse, ampliaría el número de subsidios para la vigencia, pero no sería suficiente para alcanzar la meta de 60 mil que espera el sector para dar continuidad al impacto que ha tenido el programa, o para los 50 mil que indicó el Gobierno nacional.

Asegura el informe que “el cambio en el factor de determinación de los topes de vivienda VIS de salarios mínimo mensuales legales (Smmlv) a UVT fijado en el artículo 238 del PND, implica dos riesgos centrales para el sector. El efecto inmediato del decreto implica la modificación de los topes VIS del 2022, que el artículo establece, en la mayoría de los casos, será de 3.552 UVT equivalente a $150.647.424”.

Asegura ANIF que “este monto no cubre el significativo aumento del salario mínimo del 16 %, de la inflación del 2022 del 13,25 % o del IPP que se ubicó por encima del 20 %. Por lo tanto, este elemento dejaría por fuera oferta de vivienda que fue estructurada para ser vivienda de interés social (especialmente en las grandes ciudades), al inhabilitarlas para poder acceder al programa de Mi Casa Ya. En el mediano plazo, teniendo en cuenta que los costos para el constructor pueden ubicarse por encima de los incrementos de la UVT, se estaría iniciando un proceso en el cual se cierra el espacio para la vivienda de interés social en las ciudades con mayores costos de producción. Razón por la cual es necesario revisar los periodos de gracia para la entrada en vigor del articulado y la pertinencia de la UVT como indexador del tope”.

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Asignaciones

En el análisis de ANIF se establece que “el presupuesto que se había socializado en enero de 2023 para el programa Mi Casa Ya se ubicaba en $560 mil millones. Para entender el alcance de la asignación en términos de subsidios, se debe partir de que en 2022 se otorgaron 60.159 subsidios equivalentes a $2,52 billones, en un escenario sin modificaciones se estarían entregando alrededor de 13 mil subsidios en 2023. Nivel muy inferior al observado el año pasado”. 

En efecto, con la nueva asignación ($1,5 billones), que depende de la aprobación del proyecto de Ley para adicionar y efectuar modificaciones al PGN 2023, se estaría hablando de que, en ausencia de modificaciones al escenario de 2022, el Gobierno podría hacer entrega de 35 mil subsidios.

Esa estimación podría aumentar hasta 44 mil subsidios si la mayoría de estos fueran entregados a hogares de 0 a 2 Smmlv. Con eso, el monto per cápita del subsidio se reduciría, dando paso a un mayor volumen de asignación. No obstante, nuevamente se está hablando de un volumen de subsidios inferior al observado en 2021 y 2022 (62.017 y 60.159, respectivamente) y a las expectativas del sector. 

Aunque la estimación que plantea el Minvivienda puede estar soportada en la nueva estrategia de asignación, existen varios puntos que vale la pena discutir para entender su viabilidad.

Priorización

Por ejemplo, que “la asignación estaría estructurada a partir del puntaje del Sisbén y por un criterio de priorización territorial beneficiando a los municipios de categoría 4, 5 y 6, dos barreras de entrada adicionales que, si bien nacen con la intención de priorizar a los más necesitados, hace inviable el desarrollo de vivienda VIS. En primera instancia, la priorización según el puntaje del Sisbén asigna en las primeras categorías a hogares que pueden no tener los requisitos financieros para poder acceder a un crédito, llevando a que los subsidios no se materialicen. Bajo este escenario, se requeriría del apoyo de entidades como el Fondo Nacional de Garantías para que respalden las obligaciones crediticias con garantías del 100% de cobertura, lo que se traduciría en mayores presiones presupuestales”, asegura ANIF.

Asimismo, la entidad señala que “la priorización por municipios entra en conflicto con los incentivos, la facilidad y factibilidad de construir edificaciones en territorios de difícil acceso, con poca oferta de servicios y bienes, costos de construcción elevados y poca rentabilidad o retorno de los proyectos. Así mismo, son los municipios que cuentan con la menor demanda de vivienda y donde se desaprovechan los efectos a escala. Además, reduce la oferta de subsidios en las grandes ciudades, en las cuales todavía hay una importante densidad de población que los requiere”. 

Los riesgos con el Sisbén

Sostiene ANIF que el cambio en las “reglas de juego”, es decir, que el programa de Mi Casa Ya no sea medido por salarios mínimos sino por puntaje de Sisbén, si bien busca focalizar y llegar a más sectores rurales, los hogares que no estén en las bases del Sisbén no podrán participar, "lo que limita la demanda del programa por una nueva barrera de acceso".

Aunque el mecanismo de focalización puede ser entendido, ANIF y expertos consideran que genera grandes elementos de riesgo para la ejecución del programa en los hogares priorizados, ya que son aquellos los que probablemente tengan las condiciones menos favorables para acceder a un crédito de vivienda. "Falta establecer si esto generará cuellos de botella en el sistema frente a un escenario actual de rapidez en las resoluciones de asignación de subsidios".

Además, según el centro de estudios económicos, la focalización por categoría de municipio deja a las grandes ciudades con limitaciones fuertes de acceso a la vivienda. "Por el sistema de puntaje presentado por el ministerio, los municipios de categoría 1 y 2 serían los más perjudicados en favor de los de categoría 5 y 6. En el proceso de ampliación del programa a más ciudades, debería existir un estudio que soporte la demanda en este tipo de municipios ya que este criterio genera barreras de acceso para familias de bajos ingresos que aún requieren una vivienda", concluyen.