Con la revelación del dato de inflación para 2021 de 5,62% por parte del Departamento Nacional de Estadística (DANE), el incremento del arriendo de vivienda que regirá para 2022 será esa misma cifra.

De acuerdo con el presidente de Fedelonjas, Daniel Velásquez, esto es lo máximo que podrá subir el canon mensual durante este año, según la Ley 820 del 2003. Ese porcentaje corresponde al IPC del 2021 (Índice de Precios al Consumidor), indicador que mide la variación promedio de los precios de los bienes y servicios que los hogares consumen.

Sin embargo, con una tasa de 5,62%, este año se convierte en uno de los periodos con mayor incremento de los últimos años. La inflación de los últimos ocho años se comportó así: 3,66% (2015), 6,77% (2016), 5,75% (2017), 4,09% (2018), 3,18% (2019), 3,8% (2020), 1,61% (2021) y 5,62% (2022).

Por disposición de la Ley 820 del 2003, el IPC del año inmediatamente anterior es el valor máximo autorizado, para subir anualmente el canon de arrendamiento para apartamentos, apartaestudios, casas y otros inmuebles residenciales.

Acuerdos en pandemia

Durante el periodo de emergencia sanitaria decretado por el gobierno, al inicio de la pandemia del covid-19, muchos arrendatarios y arrendadores llegaron a diversos acuerdos para rebajar el canon por algún periodo.

El presidente de Fedelonjas, explica lo que se debió hacer en ese caso: “Al momento de hacer esa revisión, se tenía que haber modificado los contratos, especificando el cambio de canon, especificando que era de manera temporal”.

Velásquez sostiene que “una vez ese periodo terminara, el valor debía regresar al precio anterior. Eso no significa que el canon se rebajara, sino que era un ajuste temporal, por lo que, al momento de terminar ese periodo, el canon debió retornar a su valor original”, explicó Vásquez.

En todo caso, ya fuese en 2020 o en 2021 que terminara ese periodo excepcional, si el contrato ya había cumplido un año, se podía realizar el incremento legal. En caso de que el año pasado no realizara un incremento, este año no puede subir más que el IPC.

Sostiene el directivo gremial que “si el año pasado no se hizo el incremento del 1,69%, por cualquier acuerdo, este año no puede aumentar más del 5,62%. No se puede acumular el incremento del año pasado que no cobró, con el de este”, señaló el presidente de Fedelonjas.

De otro lado, algunos puntos que deben tener en cuenta los más de 5,8 millones de hogares en Colombia que viven en arriendo, según el DANE, está que el incremento anual del valor del arriendo solo entrará en vigencia cuando el contrato de arrendamiento cumple 12 meses de haberse firmado o desde el último incremento. Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento empezó en noviembre del 2021, el aumento se podrá aplicar hasta noviembre del 2022.

Asimismo, la Ley 820 del 2003 también determina en su artículo 18, que el aumento que se determine no puede ser mayor al 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se encuentra arrendada.

Es importante que el aumento del canon y la fecha en la que comienza a aplicarse se informe con anticipación al arrendatario de forma escrita y debe hacerse llegar de manera certificada, según la misma norma. Igualmente, el arrendador puede abstenerse de realizar el incremento, si así lo desea. El incremento teniendo como guía el IPC del año inmediatamente anterior rige para quienes hayan firmado contratos después del 10 de julio de 2003.

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Por ejemplo, si el contrato de un apartamento comenzó a regir en marzo del 2021 por $2.000.000, el incremento máximo de 5,62% será de $112.400, por lo cual el total a pagar mensualmente desde marzo del 2022 será de $2.112.400.

Si el contrato se firmó antes del 10 de julio de 2003, la norma indica que el incremento máximo es de 3% que corresponde a la meta de inflación fijada por el Banco de la República para el 2021.

Los arrendatarios

Por otra parte, y desde el portal inmobiliario Fincaraíz, explican algunos puntos importantes en cuanto a los deberes y derechos si usted es inquilino; el abogado Ricardo Ordóñez, de la firma BCOM abogados, explica que los derechos que asisten a los arrendatarios de vivienda urbana al momento de suscribir el contrato los establece la Ley 820 de 2003 y son los siguientes:

1.- El inquilino tiene derecho a que le sea entregado el inmueble en la fecha acordada o en el momento de celebración del contrato.

2.- Si el contrato se celebró por escrito, el arrendatario tiene derecho a obtener una copia con firmas originales en un término máximo de 10 días contados a partir del día de celebración del contrato (Numeral 3 Artículo 8 de la Ley 820 de 2003).

3.- Si el inmueble se rige por el régimen de propiedad horizontal, el inquilino debe tener acceso a las normas de convivencia y al reglamento respectivo.

4.- No se podrán exigir al arrendatario depósitos en dinero efectivo o alguna otra caución real, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato (Artículo 16 de la Ley 820 de 2003).

5.- Si el arrendador no puede entregar el inmueble para uso del arrendatario, siempre que no sea atribuible a la demora por fuerza mayor o caso fortuito, el inquilino tiene derecho a optar por desistir del contrato y recibir indemnización de perjuicios en el caso de imposibilidad de entrega (Artículos 1983 y 1984 del Código Civil Colombiano).

6.-Si se termina de manera unilateral el contrato de arrendamiento por parte del arrendador, el inquilino deberá ser notificado con una antelación no menor de tres (3) meses y tendrá derecho a recibir una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento al entregar el inmueble en la fecha acordada.

 7.- El inquilino tiene derecho a dar por terminado el contrato de manera unilateral en caso de que el arrendador incumpla en la correcta prestación de los servicios o en otros casos definidos por el artículo 24 de la Ley 820, entre los que se destaca una «incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal del inmueble».

8.- Tanto el arrendador como el arrendatario están respaldados por la Ley 820 de 2003 y la violación de uno de sus derechos, o el incumplimiento por parte del arrendador a sus obligaciones, se puede traducir en sanciones económicas o llegar a procesos jurídicos cuando no hay conciliación entre las partes.

Los deberes del arrendatario

En el caso de los deberes de los arrendatarios, estos son los puntos más relevantes de la ley 820 del 2003:

1.- El inquilino no podrá darle un uso diferente al inmueble del que se acordó. En caso de ser así, el dueño de la vivienda podrá poner fin al contrato o exigir una indemnización por perjuicio.

2.- El arrendatario deberá mantener en buen estado el inmueble. Si se presenta algún daño grave o permanente, asumirá los costos de los arreglos.

3.- Si la propiedad después de haber sido entregada necesita alguna reparación locativa como pintura, electricidad, plomería, carpintería y acabados en general, dependiendo el contrato, deberá ser asumido por el arrendador o en algunos casos por el arrendatario.

4.- Está obligado a cancelar oportunamente el canon en las fechas establecidas, si no lo hace el propietario podrá exigirle el respectivo interés por mora.

5.- No podrá arrendar o subarrendar el inmueble a otras personas a menos que se haya establecido previamente en el contrato.