En segundo debate en el Senado de la República, se discutirá el proyecto de Ley por medio de la cual se reforma y adiciona el régimen de propiedad horizontal en Colombia, con el que se busca regular los derechos de propiedad sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en inmuebles sometidos a este régimen.

Así mismo, esta iniciativa establece la nueva norma para las urbanizaciones, unidades inmobiliarias cerradas, barrios o los desarrollos de propiedad horizontal que cuenten con elementos instalados en espacio público destinados a su seguridad (rejas, cerramientos, puestos de vigilancia y/o talanqueras, entre otros), y que sean objeto de un proceso de restitución de espacio público por parte de la autoridad competente.

De acuerdo con cifras del Censo Nacional de Población y Vivienda, se reporta un alto número de personas que viven en apartamentos, lo cual se traduciría en personas que viven en propiedad horizontal en nuestro país, principalmente en las ciudades capitales. En el caso de Cundinamarca, 32,38% de las personas viven en apartamentos. Por su parte, en Bogotá el porcentaje corresponde al 44,22%. En Antioquia, al 44,66%, y en Medellín, al 55,73%. En Atlántico, al 39,32%, y en Barranquilla, al 41,21%. En el Valle del Cauca, al 33,83%, y en Cali, al 38,99%. En Santander, al 33,02%, y en Bucaramanga, al 44,99%. En Magdalena, al 18,14%, y en Santa Marta, al 23,18%.

Competencias del administrador

Teniendo en cuenta esas cifras, el senador Germán Varón, uno de los autores de la iniciativa, explicó que la “ley busca establecer un sistema de registro de administradores de la propiedad horizontal, que además de garantizar la publicidad en el ejercicio de la actividad, establezca criterios para garantizar la idoneidad en la prestación del servicio”.

“Adicionalmente, con el ánimo de fomentar el empleo, se establece que en la plataforma podrán publicarse oportunidades laborales a nivel nacional, donde podrán postularse los interesados al cargo de administrador, creando conectividad de méritos y demanda”, subrayó el senador.

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Y paralelo a esto el congresista explicó que, “con el reconocimiento de competencias y responsabilidades del administrador de propiedad horizontal, se establece el régimen sancionatorio administrativo, guiado por el principio del debido proceso, con el fin de dar resolución a las reclamaciones que se presenten en contra del administrador, sin perjuicio de la competencia de la jurisdicción ordinaria y de lo contencioso administrativo”.

En ese sentido, la iniciativa exige unas competencias mínimas para el ejercicio de la actividad de administrador de la propiedad horizontal; sin ser extremista ni laxa, teniendo en cuenta las dinámicas del mercado laboral y académico, la economía nacional, la inserción laboral de jóvenes y las expectativas legítimas de los que ya ejercen la actividad.

Régimen de inspección

Otro elemento central del proyecto pretende crear un régimen de inspección, vigilancia y control dirigido a la propiedad horizontal.

“En el ejercicio de las funciones de inspección, las autoridades podrán, con connotación pedagógica, solicitar y/o verificar información, documentos y practicar pruebas que se consideren relevantes; entre otros, podrán exigir al administrador exhibir el reglamento, las actas, los contratos suscritos, los estados financieros y los libros oficiales”, explicó el senador.

José Andrés Bermúdez, de Servilonjas, considera que el proyecto de Ley carece de técnica y hermenéutica. Considera que el término “propiedades horizontales” para referirse a edificios y conjuntos no es apropiado y manifiesta que se peca en el exceso de definiciones, muchas ya contenidas en otras normas. También cree que se debe exonerar a la vivienda bifamiliar de las obligaciones del registro de representación legal, con un reglamento muy básico, que regule lo que le sea aplicable.

Por su parte, Alexander Reina, director del Idpac, destacó la importancia del establecimiento de un procedimiento ágil y que garantice un proceso preventivo, transparente y eficiente. De igual manera, celebra que el proyecto involucre el tema de participación ciudadana, lo haga real y lo articule a las dinámicas de las Juntas de Acción Comunal.

En materia de inspección, vigilancia y control, los expertos tienen unas observaciones generales. Lo primero que les preocupa es que se elimine el concepto de función social de la propiedad privada. En segundo lugar, alertan sobre la creación de las multijuntas, las cuales consideran que son un sistema confuso y cuyos beneficios no se entienden.