LUEGO de convertirse en el sector bandera de la economía en la generación de empleo y en el aporte al desarrollo del país, la construcción de vivienda entró en una zona oscura en el último año por cuenta en el cruce de políticas tanto del gobierno que finalizó en agosto pasado, como el entrante.

Para Camacol, uno de los factores de esta crisis se debe a la tardía reacción por parte del Ministerio de Vivienda, ante la demora en la adjudicación de subsidios y cambio en la política para aplicar a los programas de vivienda que tienen desde el Gobierno Nacional.

EL NUEVO SIGLO: ¿Cómo está el desarrollo de la construcción de vivienda nueva este año?

GUILLERMO HERRERA: De acuerdo con Coordenada Urbana, nuestro sistema de información en la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), las ventas de vivienda nueva se contrajeron 53% en el primer semestre del año. Esto quiere decir que se vendieron 73.265 viviendas menos que en el mismo periodo de 2022.

En el gremio hemos contrastado los datos con cifras de varias entidades y otras fuentes de información, y hay coincidencias en las caídas de los indicadores comerciales, que, además, comienzan a transmitirse a los inicios de obra. De hecho, los proyectos que iniciaron construcción registraron una caída del 25,5 % en el primer semestre del año.

Medidas urgentes

ENS: ¿Qué medidas urgentes requiere el sector para levantar cabeza y recuperar el terreno perdido?

GH: Desde Camacol hemos presentado tres propuestas para reactivar el sector. La primera, poner al día los pagos de Mi Casa Ya (MCY) y reactivar las asignaciones, que, de hecho, es un tema muy delicado. Por ejemplo, esta semana (el 21 de julio) se asignaron 52 subsidios de MCY. Con este ritmo, los cerca de 57.000 hogares que se encuentran en la fila, esperando subsidios, no serán atendidos y el Gobierno no alcanzará la meta de desembolsar 75.000 subsidios en 2023. Es muy importante agilizar los procesos de asignación y los pagos.

En segundo lugar, creemos que el sector puede ser el motor de una estrategia contracíclica, pero se necesitan recursos adicionales. El Gobierno Nacional ha hecho un esfuerzo muy importante con el trámite de la adición presupuestal que le dio al sector vivienda: $ 1,5 billones. Estos recursos permitirán que cerca de 57.000 hogares que se encuentran en la fila puedan, finalmente, recibir sus viviendas, las cuales se encuentran terminadas.

Falta, entonces, un segundo impulso compuesto de inversiones que permitan, no solo la entrega de las viviendas terminadas, sino la iniciación de oferta nueva. Las cifras de Coordenada Urbana muestran que actualmente hay cerca de 107.000 VIS que pueden iniciar obra en el corto plazo y que serían parte de la estrategia para la reactivación.

Finalmente, creemos en la importancia de una transición del programa Mi Casa Ya, que permite que los hogares que venían adelantando su proceso para acceder a una vivienda de interés social bajo el esquema previo, no se vean afectados por los nuevos trámites, como la encuesta Sisbén.

Comercialización

ENS: Frente a las cifras de prepandemia, ¿cómo está hoy la comercialización de vivienda?

GH: El sector de edificaciones ha mostrado una resiliencia frente al contexto macroeconómico internacional y nacional. De hecho, en 2020, gracias al impulso de programas como Mi Casa Ya, se logró por primera vez superar las 200.000 unidades vendidas. Posteriormente, en 2021, el sector edificador de vivienda registró un máximo histórico en materia de comercialización, con cerca de 256.000 unidades vendidas. Incluso, en un contexto menos favorable, en 2022, se comercializaron 240.000 viviendas.

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Probablemente, el 2023 sea el primer año desde 2022 en el cual las ventas sean inferiores a las 200.000 unidades. Todo dependerá de cambios en el contexto económico, pero somos optimistas frente a las decisiones del Banco de la República en los próximos meses, que permitirán que las tasas de interés para compra de vivienda sigan bajando, y, por supuesto, de las decisiones del Gobierno Nacional en materia económica, donde esperamos que la construcción sea un sector clave para la reactivación.

ENS: ¿Qué otras ramas de la construcción están afectadas este año por falta de recursos o por exigencias de ley?

GH: La desaceleración en los ritmos de actividad edificadora se está manifestando en las industrias encadenadas a las edificaciones. En lo corrido de 2023 se han registrado caídas en los despachos de cemento y la producción de concreto. Comparando enero-mayo de 2023 con el mismo periodo de 2022, la contracción en los despachos de cemento es de -5%. Por su parte, la producción de concreto para vivienda de interés social registró una variación de -13%.

La Encuesta Mensual Manufacturera del DANE también muestra contracciones superiores al 10%; en las ventas de caucho (-20%) y madera (-15%), así como caídas en las ventas de hierro y acero (- 9%), plásticos (-7%) y otros insumos. Esto también se ha transmitido a los segmentos de economía popular asociados a la construcción, donde las ventas minoristas de ferretería, vidrios y pinturas registraron una variación del -12,2% en abril.

Empleo

ENS: ¿Qué tanto empleo se ha perdido o se ha dejado de generar en uno de los sectores que más le aporta al país en el mercado laboral?

GH: La reducción en el número de inicios de obra empezó a afectar la generación de empleo. Según el DANE, comparando mayo de 2023 (último dato disponible) con el mismo mes de 2022, la construcción había perdido 82.143 empleos. Esto contrasta con los cerca de 150.000 puestos de trabajo que se habían generado en mayo de 2022.

ENS: ¿El gobierno ya confirmó que parte de la adición presupuestal que aprobó el Congreso va dirigida a la vivienda?

GH: Lo que sabemos es que se aprobaron recursos de $ 1,5 billones para el sector vivienda, de los cuales $ 1 billón serán para Mi Casa Ya. Estos permitirán que el programa se ponga al día con los pagos de los hogares que se encuentran en la fila de espera. Sin embargo, el margen para la incorporación de nuevos hogares al programa durante 2023 es bajo.

Esto se suma a que, si bien se ha anunciado que en 2023 se desembolsarán 75.000 subsidios de Mi Casa Ya, el Gobierno solo cuenta con 52.000 cupos para coberturas a la tasa de interés. Esto es importante porque el programa se compone de dos subsidios: a la cuota inicial y a la tasa. Si no hay equivalencia en los números de los dos subsidios se puede retrasar la entrega de las viviendas a las familias.

Los intereses

ENS: ¿Qué tanto han afectado las tasas de interés y la inflación en la comercialización de vivienda?

GH: Desde octubre de 2021, el Banco de la República incrementó 14 veces la tasa de interés de política monetaria con el fin de controlar los aumentos en los precios que tocaron techo en abril de 2023. En mayo de 2023, la tasa de intervención se ubicó en el 13,25% vigente, la más alta desde octubre de 1999, y una las más altas de América Latina, superada únicamente por Argentina y Brasil.

El incremento de las tasas de interés de política monetaria impacta las tasas hipotecarias y el crédito constructor. Así las cosas, las empresas han evidenciado aumentos en el costo de financiación de sus proyectos y los hogares compradores de vivienda deben destinar mayores recursos al pago de intereses, comprometiendo, incluso, su cierre financiero. Sin duda, este factor ha generado una reducción en la demanda de vivienda.

No obstante, sabemos que la inflación se viene desacelerando, de manera que esperamos que las reducciones en las tasas de interés inicien durante el segundo semestre del año. Esto es una señal positiva para los compradores quienes, adquiriendo una propiedad sobre planos hoy, podrán acceder a tasas mucho más bajas al momento de la entrega en un año o año y medio.

El impacto en las ciudades

ENS: ¿En qué ciudades es donde más se ha afectado la venta de vivienda?

GH: En Camacol hemos visto caídas generalizadas en las ventas en todas las regionales, de las cuales Coordenada Urbana tiene cobertura. Tenemos caídas por encima del 60%, y, por regiones, hay estos datos: Nariño (-83%), Valle del Cauca (-67%), Cauca (-67%), Cúcuta (-65%), Atlántico (-63%), Bolívar (-62%), Córdoba y Sucre (-61%). Otras regionales grandes como Bogotá y Cundinamarca (-50%), Antioquia (-48%) y Santander (-34%) también se contraen a tasas importantes. Finalmente, las regionales que presentan las menores contracciones son Huila (-20,5%), Meta (-23%) y Quindío (-30,5%).