EN LOS últimos años, el sector inmobiliario en Colombia ha mantenido una senda de crecimiento positiva, con proyecciones que sugieren que, pese a las adversidades económicas globales y locales, esta tendencia continuará.

Para entender el panorama actual del mercado inmobiliario en Colombia, es necesario abordar diferentes aspectos que lo componen, como el impacto de la inflación, las reformas necesarias y las políticas gubernamentales que podrían mejorar la situación tanto para los consumidores como para los inversionistas y constructores. Para ello, este Diario habló con Mario Andrés Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), quien nos ofreció un análisis detallado sobre cómo está evolucionando este sector y qué ajustes podrían mejorar su dinámica.

Crecimiento del sector inmobiliario

El sector inmobiliario colombiano ha mostrado un desempeño relativamente robusto en los últimos años. Desde hace más de una década, el mercado ha experimentado un crecimiento continuo, incluso en momentos de incertidumbre económica.

De acuerdo con el dirigente, en los últimos 10 años, las actividades inmobiliarias han mantenido un crecimiento sostenido en el Producto Interno Bruto (PIB), con incrementos del 2% al 3% anual, una tasa que incluso supera el crecimiento de la economía nacional en su conjunto.

En 2023, el crecimiento del PIB inmobiliario fue del 1,9%, lo que representó aproximadamente tres veces el crecimiento de la economía colombiana. A pesar de que las cifras para 2024 aún no están cerradas, se prevé que el sector mantenga una tasa de crecimiento cercana al 2,5%, en línea con la tendencia de los últimos años.

Este crecimiento se ha visto favorecido por varios factores, “como la reducción en las tasas de interés por parte del Banco de la República, lo cual ha facilitado el acceso a créditos hipotecarios. A su vez, esta disminución en las tasas ha estado acompañada de una baja en la inflación, lo que ha generado un clima más favorable para las inversiones en el sector inmobiliario”, sostuvo.

Además, Ramírez destaca que uno de los motores del crecimiento ha sido el mercado de la vivienda nueva, la cual sigue siendo un pilar fundamental de la actividad inmobiliaria en Colombia. Sin embargo, también menciona que algunos programas clave, como el subsidio para la adquisición de vivienda, han sido suspendidos, lo que podría generar una desaceleración en la consecución de nuevas viviendas.

Impacto de la inflación en los arriendos

Otro tema crucial en el análisis del sector inmobiliario en Colombia es el impacto de la inflación, que ha afectado tanto el mercado de la vivienda como el de los arriendos. En 2024, la inflación alcanzó un 5,2%, lo que tiene implicaciones directas sobre los cánones de arrendamiento, tanto en el sector residencial como comercial.

“Según la Ley 820 de 2003, los incrementos en los arriendos de viviendas urbanas no pueden superar el índice de precios al consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior”, señaló. Esto significa que, para el año 2025, los arrendatarios no podrán incrementar sus cánones de arrendamiento por encima del 5,2%, lo que proporciona una cierta estabilidad para los inquilinos. No obstante, el aumento en los arriendos no se realiza de manera automática, sino que depende de la renovación de los contratos de arrendamiento y de los términos pactados entre arrendador y arrendatario.

Por ejemplo, si un contrato de arrendamiento se firmó en abril de 2024, el incremento en el valor del canon de arrendamiento no podrá exceder el 5,2% hasta la renovación del contrato en abril de 2025. Este mecanismo de ajuste está diseñado para evitar incrementos desproporcionados en los arriendos, lo que podría poner en riesgo la estabilidad financiera de los hogares colombianos, especialmente aquellos en los estratos 1, 2 y 3, que son los más vulnerables a estos aumentos.

En términos generales, el mercado de arrendamientos ha mostrado señales de recuperación desde la pandemia. Durante ese periodo, muchas propiedades no experimentaron aumentos en los cánones de arrendamiento debido a las dificultades económicas de los arrendatarios, lo que generó una autorregulación en el mercado. En 2023, aunque la inflación fue alta (13%), los arrendamientos no alcanzaron los incrementos máximos que se esperaban, lo que muestra una dinámica más equilibrada en el sector.

Recuperación tras pandemia

Para el dirigente, uno de los grandes interrogantes que aún persiste en el sector inmobiliario es si ya se ha superado el desfase producido por la pandemia. Durante ese periodo, el mercado de los arrendamientos se vio afectado por la crisis económica, con una caída en los ingresos de los hogares y un aumento en la morosidad. Muchos arrendadores se vieron obligados a flexibilizar las condiciones de pago o a suspender los incrementos en los arriendos para evitar perder a sus inquilinos.

Sin embargo, según el entrevistado, este fenómeno de autorregulación ha permitido que el mercado se recupere de manera gradual. En el caso de los arrendamientos de vivienda, aunque la inflación fue elevada en 2023, los aumentos en los cánones de arrendamiento nunca alcanzaron los topes establecidos por la ley. De esta manera, se ha logrado un equilibrio que ha permitido que tanto arrendadores como arrendatarios se adapten a la nueva realidad económica sin que se produzcan desequilibrios excesivos.

Además, en el mercado de la vivienda nueva, aunque la demanda sigue siendo fuerte, los cambios en las políticas de subsidios y los programas gubernamentales han tenido un impacto significativo. La suspensión del programa “Mi Casa Ya”, que durante años ha sido una herramienta clave para facilitar el acceso a la vivienda de interés social, ha sido vista como un retroceso para el sector. Este programa había contribuido a la creación de empleo y a la reactivación de la economía local, pero su eliminación ha dejado un vacío importante que afecta a muchas familias de bajos recursos.

Propuestas de reformas 

El experto señaló que, en su opinión, el sector inmobiliario colombiano ha logrado un buen desempeño en los últimos años y, por lo tanto, no es necesario implementar cambios radicales. No obstante, sí hay algunas reformas y ajustes que podrían mejorar la dinámica del mercado y asegurar su sostenibilidad en el futuro.

Una de las propuestas más relevantes es la reactivación de programas de subsidios para la adquisición de vivienda, como el ya mencionado “Mi Casa Ya”. Para Ramírez “este programa ha sido fundamental para que las familias de estratos 1, 2 y 3 puedan acceder a la vivienda propia, y su eliminación ha sido un golpe negativo para el sector”. Según el experto, es fundamental que el gobierno reconsidere esta medida y busque alternativas para seguir apoyando a los hogares colombianos que más lo necesitan.

Además, se hace un llamado a la implementación de políticas de subsidios de arrendamiento que puedan aliviar la carga económica de las familias más vulnerables. Existen cajas de compensación en diferentes regiones del país que han apoyado a los hogares con este tipo de subsidios, pero se requiere una mayor coordinación y ampliación de estos programas para garantizar un acceso más equitativo a la vivienda.

En resumen, el sector inmobiliario en Colombia se encuentra en una senda de crecimiento sostenido, pero enfrenta desafíos importantes relacionados con la inflación, los arriendos y la falta de subsidios para la adquisición de vivienda. Las reformas propuestas podrían contribuir a mejorar la dinámica del mercado y asegurar que el sector continúe siendo un motor clave de la economía colombiana en los próximos años.