BRC RATINGS - S&P Global considera que la calidad de la cartera hipotecaria continuará disminuyendo por una mayor presión sobre la capacidad de pago de los hogares y las empresas. Los créditos originados en UVR son los más sensibles por la presión inflacionaria que se traduce en mayor carga financiera a los deudores. Por otro lado, evaluamos positivamente los menores niveles de prepago en las series con coberturas frente a capital vigente menores a 100%, ya que dependen del margen financiero (spread) de la transacción para cumplir con sus obligaciones oportunamente.

La titularización hipotecaria en Colombia ha sido una fuente importante de emisiones en el mercado de capitales durante más de veinte años para las entidades bancarias y no bancarias. Lastimosamente, durante los últimos tres años, los avances logrados en la última década se han perdido. En su mejor momento, las titularizaciones hipotecarias llegaron a representar más del 30% de la cartera hipotecaria, mientras que actualmente esta participación se ha reducido a menos del 5%.

Con la desaceleración de la economía local, y el deterioro de la capacidad de pago y endeudamiento de los hogares, el crédito de vivienda decreció casi 2% en términos reales al cierre de 2023; dicho decrecimiento es el máximo histórico de la última década, ya que durante los años más críticos de la pandemia (2020 - 2021), el crédito hipotecario creció alrededor del 5%. Dado que nuestra perspectiva es que la economía colombiana retome su dinamismo con un crecimiento de 2,8% en 2025 y 3,0% en 2026, se podría retomar el auge en la demanda de crédito de vivienda y, por ende, en las titularizaciones hipotecarias.

Actualmente, observamos presiones crecientes sobre la capacidad de pago de los hogares, dada la alta inflación y la desaceleración de la actividad económica. De la misma manera, identificamos un descenso en los prepagos fruto de un menor apetito por la compra de cartera como consecuencia del aumento en las tasas de interés. Los efectos de esta coyuntura sobre las calificaciones vigentes dependerán de la forma en cómo la estructura y composición de cada título permita absorber pérdidas. Otro factor relevante para el futuro de las titularizaciones hipotecarias, y de otro tipo de activos, es el efecto de la incertidumbre sobre el mercado de capitales ante las reformas potenciales que el gobierno está presentando.