SIN QUE el incremento en el precio de las viviendas se haya detenido en los últimos doce meses, en Colombia se está presentando un fenómeno y es que hoy es más costoso comprar un apartamento nuevo que una casa nueva.

Aunque en este valor se debe tener en cuenta la ciudad, la ubicación y el estrato social, varias cifras oficiales denotan que hoy es mucho más económico tener casa que apartamentos.

De acuerdo con una investigación del centro de pensamiento de ANIF, el seguimiento al comportamiento de los precios de la vivienda es clave para comprender la dinámica del mercado inmobiliario y su impacto en la economía.

De ahí que el último Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN), publicado por el DANE de manera trimestral, permite monitorear estas tendencias. Con la publicación de los resultados del cuarto trimestre de 2024, se obtiene una visión integral del comportamiento de los precios a lo largo del año.

Variaciones

En efecto, y según esos datos oficiales, durante el último trimestre de 2024, la variación trimestral del IPVN mostró una desaceleración en el ritmo de crecimiento de los precios, particularmente en el segmento de casas. Así, mientras los apartamentos registraron un aumento trimestral de 1,82%, el índice de precios de las casas evidenció una contracción del 0,27%. Estos comportamientos opuestos dieron como resultado un incremento conjunto de 1,74% frente al tercer trimestre.

Tanto es así que, a lo largo de 2024, el IPVN creció 9,07%, impulsado por los apartamentos (9,32%), que superaron por 5,9 puntos porcentuales la variación de las casas.

Indica el informe que, a pesar de las diferencias entre tipos de vivienda, ambos muestran un cambio en la tendencia de crecimiento. Consideran que la desaceleración de la inflación desde mediados de 2023 ha impactado los costos de insumos y el financiamiento con menores tasas de interés. Sin embargo, en los apartamentos, el ajuste ha sido más lento debido a cambios en preventa y mayores plazos de construcción. Antes, un proyecto alcanzaba su punto de equilibrio en 12 meses y entregaba viviendas en 24 meses, ahora estos plazos pueden extenderse hasta cuatro años o más.

Lo anterior, ha llevado a que los precios de los apartamentos se calculen con base en costos proyectados para 2027 y 2028. Además, la suspensión de subsidios como Mi Casa Ya ha reducido la demanda en ciertos segmentos, prolongando la absorción de la oferta y afectando la comercialización.

Las ciudades

Por otro lado, las áreas urbanas y metropolitanas reflejan dinámicas heterogéneas entre regiones. Cúcuta y su área metropolitana registró el mayor incremento anual con un 24,63%, seguido de Pasto - área urbana con un 18,34% y Popayán AU con un 15,59%.

En contraste, Neiva presentó la única variación negativa del periodo, con una caída del -3,37%, lo que indica un ajuste en los precios de la vivienda, posiblemente asociado a una menor demanda o condiciones de mercado menos favorables. Estos resultados destacan la importancia de analizar factores locales que afectan la evolución del mercado inmobiliario.

Por otra parte, ANIF manifiesta que el análisis por ciudades y estrato socioeconómico permite identificar particularidades en cada mercado. Medellín registró el mayor incremento anual en los precios de la vivienda nueva, con un aumento del 10,11% en el total del municipio.

Contrario a Cali y Bogotá que mostraron incrementos más moderados, con variaciones del 7,60% y 5,71%, respectivamente. Al segmentar por estrato, se observa que la mayor variación anual se presentó en el segmento medio, con un crecimiento de hasta 13,87% en Medellín, 13,61% en Cali y 11,93% en Bogotá.

Por otro lado, el estrato bajo en Cali presentó un leve descenso de -0,73%. En el estrato alto, las tres ciudades mantuvieron incrementos moderados, con un crecimiento más destacado en Medellín (8,30%), seguido de Cali (6,50%) y Bogotá (4,11%). En suma, los resultados del 2024 reflejan la situación del mercado inmobiliario, influenciada por el acceso al crédito y las tasas de interés, las políticas de vivienda y la oferta disponible.

Construcción

Por otra parte, en informes de Camacol, y por el lado de la construcción de edificaciones, se destaca que el valor agregado presentó una contracción del 3,1% en el cuarto trimestre del año pasado, con lo cual acumuló 6 trimestres consecutivos de variaciones negativas. En el acumulado anual, el sector presentó una caída del 2,5%.

La dinámica de la vivienda fue el principal determinante del resultado agregado de las edificaciones. La producción residencial, medida por las cuentas nacionales, continuó cayendo en el cuarto trimestre (-5,8%) y registró una variación media del -4,1% al cierre del año. Así mismo, desde la óptica de la demanda, la inversión en vivienda cerró el año con una reducción del -3,0%.

Sin duda, señala Camacol, la disminución en la producción de vivienda obedece a una reducción en los inicios de obra, cuyos niveles se mantienen por debajo del área que culminó. Mientras que en 2024 se iniciaron un total de 12,4 millones de metros cuadrados (m2), una contracción del -17,4% frente al 2023, las culminaciones sumaron un total de 14,2 millones de m2. Esta tendencia, derivó en que los m2 en proceso de construcción se redujeran un -6,3%, pasando de 22,4 millones de m2 en 2023 a 21,0 millones de m2 el año pasado (-1,4 millones de m2).

Desempleo

Los menores niveles de actividad edificadora, además de reflejarse en los indicadores de cuentas nacionales –valor agregado, inversión y producción–, comienzan a notarse en la generación de empleo del sector constructor. En 2024, la construcción redujo su volumen de empleo promedio mensual en 23.000 trabajadores.

En ocho de los doce meses, el sector reportó un número inferior de trabajadores frente a 2023, con lo cual el comportamiento medio del año fue el más bajo desde 2018 (excluyendo la pandemia).

De allí que el gremio considere que la reactivación del sector edificador en 2025 es fundamental para acelerar el crecimiento de la economía nacional que, sin el impulso del sector de la construcción, difícilmente alcanzará el esperado 2,6% al finalizar el año. El impulso a las ventas es un requisito para el inicio de obras que, al final, determinan la generación de empleo formal e inversión, no solo en vivienda, sino en toda la cadena productiva que depende de la construcción.

En cuanto a la vivienda No VIS, los precios podrían experimentar incrementos moderados en 2025, aunque influenciados por factores distintos a los de la vivienda VIS. Este segmento está especialmente vinculado a la demanda en zonas urbanas de alto crecimiento, como Bogotá, Medellín y Cali, donde la oferta de terrenos es más limitada. Cabe destacar que el precio de las viviendas No VIS comienza a partir de los 150 salarios mínimos, lo que las posiciona en un rango más alto de la oferta inmobiliaria.

A pesar de la desaceleración de la inflación, los costos de construcción, la revalorización de áreas urbanas y el valor de los terrenos seguirán siendo factores que presionan los precios al alza, especialmente en áreas con alta demanda. Además, el acceso a créditos hipotecarios más baratos, gracias a las tasas de interés más bajas, podría fomentar la demanda de viviendas más grandes o mejor ubicadas. A medida que más personas buscan mejorar su calidad de vida, es posible que surja una preferencia por viviendas No VIS, lo que podría incrementar la competitividad y los precios en este segmento.

El índice en 2024

En 2024, el Índice de Precios de Vivienda Nueva creció un 9,07%, con los apartamentos aumentando un 9,32% y las casas solo un 3,40%.

En cuanto a áreas urbanas, Cúcuta - área metropolitana registró el mayor aumento anual (24,63%), mientras que Neiva y su área urbana fue la única con una variación negativa (-3,37%).

Por estrato socioeconómico, el medio presentó los mayores incrementos anuales en Medellín (13,87%), Cali (13,61%) y Bogotá (11,93%).

En otro orden, la dinámica de los precios de los apartamentos se relaciona con la extensión de los tiempos de entrega hasta por cuatro años y la comercialización prolongada en ciertos segmentos del mercado, en respuesta a los cambios en la política de vivienda.