EN EL último año, el mercado de la vivienda, ha recibido el impacto de una avalancha en los costos que frenaron el desarrollo de proyectos. Sin duda, el mal momento que se encuentra atravesando el sector de la construcción es una de las claves en el constante deterioro que se ha venido evidenciando en la inversión en todo el país.

El rubro de edificaciones, que da cuenta de alrededor de dos tercios de todo el sector, ha registrado un bajo desempeño por la caída de la vivienda. Esto ha sido consecuencia de una coyuntura económica de elevados costos y de distintos factores que afectaron la operación de los programas de subsidios.

De acuerdo con una investigación del Bancolombia, las ventas de viviendas acumulan 11 meses consecutivos de contracción anual a doble dígito donde, si bien existe una alta base de comparación por un 2022 en el que se entregaron grandes proyectos del segmento VIS, esta tendencia desafiante es una muestra de cómo se ha resentido el sector ante las altas tasas de interés para adquirir o construir vivienda.

Apretón

Por una parte, las tasas de los créditos para la adquisición de vivienda se han elevado hasta niveles históricos a raíz de la subida en los tipos de interés. Este apretón monetario por parte de los bancos centrales, que tiene por objetivo encausar la inflación, ha llevado a que las tasas de interés para financiar la compra de vivienda se eleven hasta niveles no vistos desde la crisis del 2008. Además, la desvalorización de la deuda pública colombiana, un referente de tasas de largo plazo clave para los créditos hipotecarios, también ha representado una presión al alza sobre el costo financiero de comprar vivienda.

Así mismo, el precio de la vivienda ha empezado a reflejar el efecto de los altos costos de los materiales de construcción. El aumento en las cotizaciones internacionales de las materias primas, resultado del estrés sufrido en el 2022 sobre las cadenas de suministro, también se manifestó en aquellos bienes básicos para la construcción; materiales que representan cerca del 50% del total de los costos. Ante esto, el sector registró crecimientos de hasta 35% en el Índice de Precios al Productor a lo largo del año pasado.

Estos elementos, que han debilitado la demanda, también han causado un aumento récord en las renuncias de proyectos de construcción residenciales. El número de eventos en los cuales los empresarios han desistido de continuar con la construcción del proyecto se ha elevado hasta niveles nunca vistos.

Esto, como reflejo del menor flujo de caja debido al enfriamiento en las ventas, la mayor dificultad para apalancarse en crédito y las bajas expectativas de ventas. De hecho, respecto a 2019, las ventas se han reducido en 20% y los desistimientos han aumentado un 32%.

Menos proyectos

Así las cosas, también ha caído el área licenciada para adelantar nuevos proyectos de construcción residencial. En efecto, este panorama de fuerte deterioro en las ventas y aumento en las renuncias de los proyectos de construcción que se encuentran en marcha, ofrece pocos incentivos al momento de licenciar terrenos para adelantar nuevas iniciativas de construcción. Una señal adelantada que implica una perspectiva desafiante de corto y mediano plazo para el sector edificador.

A lo anterior, se agregan las dificultades operativas a las que se ha enfrentado el programa de subsidios gubernamentales conocido como Mi Casa Ya. Este programa orientado a la entrega de subsidios para la compra de vivienda VIS y VIP ‒segmentos que representan cerca del 60% del total de las ventas‒ ha venido experimentando dificultades operativas desde finales del año pasado, que se han traducido en que familias que habían sido seleccionadas para el subsidio no venían recibiendo los recursos, lo que llevó a que muchas de estas no lograran concretar la compra de su vivienda.

En este sentido, recientemente se habrían superado las dificultades en el programa Mi Casa Ya, al tiempo que los costos de los insumos se han venido moderando. El Ministerio de Vivienda anunció la superación en las dificultades presupuestales tras recibir nuevos recursos por cerca de COP 1,25 billones. Así mismo, el presupuesto de 2024 pretendería garantizar dineros para beneficiar a 50.000 familias adicionales.