La presidente ejecutiva de la Cámara de la Propiedad Raíz, Gloria Bonilla de Almanza, pronosticó que 2018 puede ser un año de repunte para el negocio inmobiliario en Colombia y estimó que este año se puede presentar un crecimiento en la actividad.

La Cámara de la Propiedad Raíz, que celebra hoy 50 años de fundación, plantea en su análisis que hablar del desempeño de la actividad inmobiliaria en el año pasado sin analizar el comportamiento de los últimos años, nos llevaría desestimar los alcances del momento actual que vive el sector inmobiliario, el cual registró una bonanza de precios nunca antes vista en la historia de la actividad, como consecuencia de la articulación de varios fenómenos macroeconómicos y demográficos sustentados en el crecimiento económico del país registrado en el periodo 2010 – 2015.

No obstante, explica la presidente de la entidad, algunos de ellos, como es el caso de Bogotá, “se originaron en una desacertada política urbana que alteró caóticamente la ecuación de valor de la tierra, estimulando al mercado y sobre todo a pequeños y medianos constructores -algunos de ellos sin experiencia- a generar una sobre oferta en metros cuadrados en usos tan distintos como vivienda para estratos 6 y 5, oficinas, bodegas, parques industriales”, etc.

Una circunstancia similar se registró en otras ciudades, no obstante por causas distintas, especialmente por el surgimiento de pequeños inversionistas que, motivados por el boom económico de ciudades como Barranquilla y la escalada de los precios de todos los activos inmobiliarios, buscaron altas rentabilidades en corto tiempo, generando una demanda no efectiva y como consecuencia, la acumulación de un stock que compitió con los promotores en un primer momento y que hoy al no poder venderlos, compite en el mercado del arriendo.

Periodo a la baja

Así las cosas, explicó Bonilla, la gran mayoría de las ciudades, han venido lidiando con la acumulación de un sobre stock, que asociado al pobre desempeño de la economía de los tres últimos años y a la disminución en la inversión pública en vivienda, contribuyeron a la caída paulatina de la dinámica de la actividad constructora, registrando en el 2017 una reducción en el área licenciada de 1.579.894 metros cuadrados.

La demanda se refugió en el mercado del usado, en el cual gracias al sobre stock, los precios han caído de manera importante, fenómeno apreciable en el valor de los cánones de arriendo que pasaron de ser 7% del valor comercial a situarse cerca de 4,%, lo que desde la óptica de un inversionista profesional significa que los activos están sobrevalorados, toda vez que el activo vale en proporción a lo que produce, y en el caso específico de la vivienda resulta ser bastante bajo aún si al cálculo de rentabilidad se le suma la valorización que en los mejores casos es similar a la inflación, que para el 2017 se situó en 4,09%, y si a la rentabilidad bruta le restáramos los costos de mantenimiento e impuestos, la inversión en finca raíz tendría rentabilidades similares a las de un título del Banco de la República, lo que refuerza la tesis de que los precios de la vivienda seguirán ajustándose por lo menos un año más.

Este ajuste, como todos los demás del sector, han sido costosos no solo en términos económicos dada la correlación entre empleo y productividad, sino en materia de competitividad y bienestar, que ha conllevado a fenómenos tan preocupantes como la urbanización de la Sabana de Bogotá, cuyo real impacto aún estamos lejos de comprender, explicó.

No obstante, en términos agregados en el mediano plazo, una coyuntura como la vivida por el sector inmobiliario colombiano tiende buscar el equilibrio al propiciar mejores condiciones para todos los agentes que en ella intervienen, toda vez, que al absorberse el stock se equilibrará la oferta y la demanda.