ESTE AÑO tanto las tasas de interés como de inflación, parecen que están motivando los créditos para vivienda, pero todavía está lejos el sector de entregar casi 185.000 vendidas en 2019.
En efecto, un informe de ANIF, indica que “el sector de vivienda evidencia síntomas positivos, pero los desafíos estructurales imponen retos de cara a consolidar la recuperación. La reducción reciente de las tasas de interés, reforzada por las decisiones discrecionales de los principales bancos, es un viento a favor para el sector. Sin embargo, aunque las tasas ya han caído de manera importante, siguen elevadas en términos históricos y su nivel terminal parecería ser mayor”.
Consideran los expertos, que las expectativas que prevalecen en el mercado sobre el nivel de equilibrio de mediano plazo de la tasa de interés de política monetaria ‒el nivel en el que finalizaría el proceso de recortes‒ es relativamente elevado (de entre 6,00% y 6,25%) y solo se alcanzaría hasta 2026.
Puntos críticos
Sin embargo, permanecen puntos críticos en la política de subsidios y el nivel terminal de las tasas, para un mercado que, aunque exhibe síntomas de mejoría, enfrenta un largo camino por recorrer para poder regresar a registros históricos de 182,5 mil viviendas vendidas por año (promedio anual entre 2015 y 2019).
Considera ANIF, que “la reducción de las tasas de interés de los bancos ha sido un gran paso adelante. La elasticidad promedio de la reducción en las tasas de adquisición de para los distintos segmentos de vivienda –luego de controlar por el estado de la economía, los costos de la vivienda y la política de subsidios‒ revelan una influencia potencial media de 12,8 mil unidades adicionales de vivienda nuevas vendidas para los próximos 12 meses. Esto si se toma como referencia nuestra proyección de ventas de 145.000 unidades en 2024 y 186.000 en 2025”.
En medio de este empuje de la banca privada, los últimos registros de ventas de vivienda exponen una clara de mejoría, luego de contraerse de manera histórica en 2023. Si bien las ventas (año móvil) acumulan 26 meses consecutivos en terreno contractivo, los recientes datos reflejan la tendencia de recuperación, pues mejoraron hasta alcanzar -2% anual en octubre, equivalente a 144,3 mil unidades vendidas.
Este balance es el resultado de 11 meses de moderación en el ritmo de caída, luego de que las ventas 12 meses alcanzaran una variación mínima de -40% anual en noviembre de 2023. Las menores tasas de interés, impulsadas por el compromiso del sector financiero privado, han sido motores en la obtención de estos mejores resultados. En sincronía con el descenso de la tasa de política monetaria, las tasas en pesos para la adquisición de vivienda, que representa cerca del 83% de los desembolsos, han retrocedido 503 puntos básicos hasta 13,2% al cierre de octubre.
Por su parte, las tasas en Unidad de Valor Real (UVR) han caído 808 puntos hasta 14,1%, jalonadas por el retroceso de la inflación hacia el rango de tolerancia del Emisor. Ante las menores tasas, las cifras recientes de los desembolsos evidencian un repunte. Esto sugiere que lo peor para el mercado de vivienda ya habría pasado.
Desembolsos
Con corte al trimestre terminado en octubre, los desembolsos totalizaron $5,6 billones (bn); $2,72 billones para VIS y $2,89 billones para no VIS. Es decir, luego de descontar el efecto nominal de la inflación, hubo una expansión de 17% anual. si bien esto tiene implícito un efecto de baja base de comparación estadística, sin duda refleja la influencia positiva de las menores tasas sobre la dinámica de desembolsos y su consecuente contribución en las cifras, cada vez mejores, de ventas de vivienda nueva.
También ha sido clave el mejor desempeño en la ejecución del programa de subsidios Mi Casa Ya. Este factor es particularmente relevante para el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS; 70% del total del mercado) en la medida en que se suele condicionar los Ventas de vivienda nueva (año móvil, vaR. % anual).
Aunque la compra de vivienda viene en recuperación, persisten oportunidades de desembolsos de recursos a la asignación efectiva del subsidio. Es por esto por lo que, superados los inconvenientes que derivaron en asignaciones inferiores a la meta mensual de 4.167 (incluso sin asignaciones en algunos meses de 2023), la mejor ejecución ha sido fundamental en los recientes signos positivos del sector.