A pesar de la desafiante coyuntura económica a nivel global, la economía presentó cifras alentadoras. El crecimiento de la economía colombiana durante 2022 cerró alrededor de 7,5% y en el caso del panorama de oficinas en Bogotá se experimentó una reducción de la vacancia en 230 puntos básicos (pbs), al pasar de 14,5% en 2021 a 12,2% en 2022, de acuerdo con el reciente informe de oficinas de JLL Colombia, empresa global de servicios inmobiliarios especializada en propiedades comerciales y administración de inversiones.
Francisco Ruíz, director de Research de JLL Colombia, explicó a EL NUEVO SIGLO sobre el informe realizado y el panorama actual de la ocupación de oficinas en Bogotá, que a pesar de ser un año retador la capital experimentó una reducción de la vacancia en 230 pbs, al pasar de 14,5% en 2021 a 12,2% en 2022.
“En 2022 la tasa de vacancia cayó a 12,2%. Gran parte de la reducción de vacancia se debe a los bajos niveles de producción de los últimos años. La escasez de nuevos espacios de oficinas ha hecho que los arrendatarios ocupen el inventario existente. Durante 2022 solo entraron al mercado cerca de 30.000 m², en contraste a los niveles pre pandemia cuando ingresaron en promedio 210.000 m² anualmente entre 2014 y 2019”, explicó.
Panorama
El informe señala además que Bogotá es el cuarto mercado de oficinas más grande de Latinoamérica, después de Ciudad de México, Sao Paulo y Santiago de Chile. Su mercado de oficinas está compuesto por nueve submercados que suman alrededor de 2.745.000 m² de espacios corporativos de calidad.
“El distrito de negocios tradicional de la ciudad (CBD) se conoce como El Norte y reúne el 53% del inventario del mercado. El CBD agrupa los siguientes submercados: Avenida Chile, que cubre el distrito financiero tradicional y representa el 7% del inventario total de oficinas; Andino/Nogal, el distrito comercial de alto nivel más importante de Bogotá con 8% del inventario de Bogotá; Chicó, el submercado más grande de la ciudad que contiene el 15% del inventario; Calle 100, que tiene el corredor de la vía homónima y que se extiende entre la Autopista Norte y la Carrera Séptima con 10% de la oferta; y, finalmente, Santa Bárbara, el área más al norte del CBD con 13% del inventario.”, expresó Ruiz.
Asimismo, el informe de JLL Colombia destaca que el aumento de las tasas encarece la adquisición de créditos lo que amenaza la financiación de proyectos inmobiliarios y la compra de inmuebles. Adicionalmente, los niveles de inversión se ven afectados por la fuerte devaluación del peso y el aumento en costos de construcción.
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Inversiones
“Los inversionistas se mantienen muy cautelosos, lo que se refleja en un extremadamente bajo ritmo de producción en 2022: entraron en operación 28.000 m² de nuevas oficinas que contrastan con un promedio anual cercano a los 200.000 m² entre 2014 y 2019. La demanda durante 2022 reflejó el buen estado de la economía y fue liderada por empresas de tecnología y BPO que continúan expandiéndose”, señala el documento.
“Para los próximos años se proyecta un crecimiento económico moderado y la entrada en operación de contados edificios. JLL proyecta que la absorción de oficinas continúe siendo modesta pero positiva durante 2023 y 2024. Esto permitirá que la tasa general de vacancia continúe cayendo a un ritmo lento y se acerque a un 10% en 2024.”, dijo Ruiz.
Mayor ocupación
El director de Research de JLL Colombia explicó las zonas que comprenden lo que la compañía definió como la Milla de Oro de la ciudad.
“El submercado Andino/Nogal con una vacancia de tan solo 4,7% es el de mayor ocupación de oficinas en Bogotá. Este submercado va desde la calle 76 hasta el parque el Virrey y desde la Carrera Séptima hasta la Avenida Caracas. Es el sector más atractivo para empresas multinacionales pues posee una oferta complementaria excepcional (restaurantes, centros comerciales, entretenimiento y vivienda de estratos altos). Además, alberga la que JLL ha definido como la Milla de Oro de la ciudad (la carrera 11 entre las calles 78 y 92). Este corredor está conformado por los edificios de oficinas más emblemáticos y apetecidos los cuales alcanzan las rentas por encima de los $100.000 por metro cuadrado al mes, más altas de Bogotá.”, sostuvo.
De acuerdo con el reporte de la multinacional de bienes raíces, “existe inmenso apetito por espacios corporativos en activos Prime ubicados en la mejor zona de Bogotá”. Es importante tener presente que existen diferentes tipos de productos en el cambiante mercado de oficinas de Bogotá. JLL distingue entre oficinas Prime, que se clasifican como Clase A o A +, y oficinas No Prime, que se clasifican como Clase AB o B +.
Los edificios Prime son de mayor calidad y están diseñados pensando en el usuario final y no en los inversionistas individuales; en otras palabras, los edificios Prime generalmente se construyen para alquilar.
Espacios Prime
“El crecimiento del mercado Prime es un resultado directo de la maduración del mercado, impulsado tanto por propietarios como por usuarios: cada vez son menos los usuarios que desean ser propietarios de sus oficinas buscando arrendar para concentrar sus recursos en su negocio principal (core). Desarrolladores e inversionistas como Terranum, PEI, Fondo Inmobiliario Colombia (FIC), Inmoval y Visum son líderes en la entrega de espacios Prime en arrendamiento a usuarios corporativos” puntualizó Ruiz.
“En 2022 la vacancia del segmento Prime disminuyó en 120 pbs respecto a los niveles observados en 2021, ubicándose en 13,2% “es necesario notar que gran parte de dicha vacancia se concentra en la torre norte de Atrio, que, a pesar de ser el mejor edificio corporativo de la ciudad, cuenta con una vacancia de al menos 38.000 m² debido a la combinación de una ubicación poco atractiva y rentas pedidas altas” dijo el directivo.
En este sentido, según asevera Ruiz, los sectores empresariales que más rentan oficinas son operaciones de back-office (call centers, centros de servicios compartidos y empresas de tecnología con centenares de ingenieros y programadores).