El gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, Alejandro Callejas, le explicó a EL NUEVO SIGLO por qué el planteamiento de hacer de Bogotá una ciudad de 30 minutos solo se aplicará a un porcentaje muy pequeño.
EL NUEVO SIGLO: ¿Cuál es la lectura general de lo que propone el Plan de Ordenamiento Territorial en materia de vivienda?
ALEJANDRO CALLEJAS: Nosotros creemos que no hay una compatibilidad entre los objetivos generales del Plan con las necesidades de vivienda. Por ejemplo, creemos que el modelo de ocupación que este POT plantea no genera nuevo suelo de expansión (tenemos menos suelo de expansión que en el 2004) y está haciendo una apuesta clara para que la generación de vivienda sea en la ciudad construida. Eso no está mal, pero qué implica: renovación urbana, que es un tratamiento complejo, difícil y largo. Yo diría que este documento no logra satisfacer las necesidades de vivienda que requerirá Bogotá en los próximos 12 años.
ENS: El POT establece que la ciudad no se expande más. ¿Qué implicaciones tiene esto para el sector?
AC: En ningún caso se está sugiriendo que se acabe el suelo rural. Por el contrario, hay que protegerlo. Nosotros estamos de acuerdo en que hay que comenzar a pensar la ciudad desde la Estructura Ecológica Principal que, coincidimos, debe protegerse. Ahora, este POT plantea disminuir el suelo urbano, disminuir el suelo de expansión y aumentar el suelo rural, dándoles características de rural a suelos que, desde nuestro punto de vista, no tienen los elementos normativos ni de la realidad del territorio para catalogarse rurales. Esa es nuestra primera crítica: protejamos pero no cambiemos las consideraciones a la ligera.
Entonces, ¿qué consecuencias tiene eso? Limitar la capacidad de suelo de expansión y de suelo urbano en la ciudad va a hacer que los proyectos de vivienda que eventualmente se hubieran podido desarrollar en territorios más baratos y que pueden tener esquemas urbanísticos más generosos para la ciudad, no se van a poder hacer. ¿Qué nos queda? Concentrarnos en la renovación urbana, que en Bogotá ha demostrado ser prácticamente un fracaso.
ENS: ¿Por qué la renovación urbana en Bogotá ha sido un fracaso?
AC: En los últimos 11 años se han adoptado 17 planes parciales y de esos solamente han iniciado tres con un resultado de entre 1.800 a dos mil unidades de vivienda. Catorce no han podido iniciar porque la gestión tanto social como predial es tan compleja que no permite desarrollar ese tipo de proyectos.
Ahí hay una crítica: debe haber un papel protagónico por parte de la Administración en el liderazgo de la gestión social y predial; es decir, que se consolide el suelo y una vez consolidado lleguen los desarrolladores a hacer lo que saben: construir los proyectos de vivienda. Nos dicen entonces que el sector constructor está en contra de la política de moradores y no hay afirmación más errada que esa: nosotros entendemos los problemas que hay en la discusión social pero sí tenemos que advertir que si la gestión se dificulta será más difícil concretar los proyectos de desarrollo en este tratamiento.
Los trámites son prácticamente imposibles y, tengo que decirlo, esta Administración en particular no ha aprobado un solo plan parcial de renovación urbana en ya casi dos años.
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Proyección de vivienda
ENS: El POT proyecta construir 580 mil viviendas, menos de lo que ha establecido el DANE (1.067.000) que requiere la ciudad, ¿cómo lee Camacol esa meta?
AC: Es deficitaria. La Administración ha dicho que nosotros como gremio hemos inducido al error a la ciudadanía, porque hemos dicho que la meta que se está planteando en la generación de vivienda en los próximos 12 años es de 580 mil unidades. Eso no se lo inventó Camacol; eso lo dice el POT.
Para nosotros lo más preocupante es que de esas 580 mil unidades de vivienda, 340 mil son en renovación urbana, es decir que más del 60% de la apuesta que se está haciendo (que solo ofrece respuesta efectiva al 50% de la población), es en renovación urbana. De las 1.067.000 que se necesitan (DANE).
El número de hogares que van a tener una dificultad real para encontrar una respuesta efectiva de una vivienda en la ciudad desde la formalidad va a ser muy complicado y encontrarán dos respuestas: la informalidad, que no genera ni un metro de espacio público, ni equipamientos urbanos, ni recursos para la ciudad. Y también encontrarán satisfacción de vivienda por fuera de Bogotá. Por lo tanto, la apuesta de los 30 minutos va a ser para un porcentaje muy pequeño de la ciudad y no va a atender de manera directa a los hogares que se crearán.
ENS: ¿Se puede construir más?
AC: Ellos dicen que están dando norma para hacer un millón y medio de viviendas, y después hacen una apuesta que dice que es un potencial ajustado a mercado de 580.000, basados en una evaluación de lo que se ha construido en promedio en Bogotá en los últimos años. El cálculo es que si el promedio son 35.000 unidades de vivienda, ellos no podrían poner una meta mayor a lo que el mercado da. Nuestra respuesta es que no se debería hablar del mercado si no se tiene una concepción clara de lo que eso significa.
Es cierto que Bogotá está generando vivienda formal, entre 35.000 y 40.000 unidades al año. Sin embargo, hay un mercado detrás que es el mercado informal que hoy es de más de 20.000 unidades al año, datos de Planeación Distrital no de Camacol. El sector constructor tiene la capacidad de construir mucha mas vivienda pero necesitamos que nos habiliten suelo y que aprueben los planes parciales y toda la burocracia interna de permisos, catastro, acueducto etc,. Entonces decir que el sector no puede hacer más de lo que hace no es cierto.
Menos construcción
ENS: Si este POT se aprobara mañana, ¿se reduciría la construcción en Bogotá?
AC: Claro. Eso implicaría por lo menos dos cosas: la primera es que como limita a la construcción inmediatamente eso va a tener un impacto en el precio de la vivienda. Desde nuestro punto de vista, una de las consecuencias lógicas de tener una menor oferta en la ciudad es que los precios de la vivienda van a subir. Y como gran parte de la vivienda que se produce en Bogotá es vivienda de interés social y tiene un tope, se va a dejar de construir afectando aún más la oferta. Es un círculo vicioso.
Ahora, desde el punto de vista económico, hoy en las obras a las que nosotros les hacemos seguimiento (que están por encima de los 300 metros) tenemos más de 185 mil empleos directos que van encadenados a 185 mil empleos indirectos que giran alrededor de las obras, más un porcentaje importantísimo de los empleos que vienen atados a la cadena de valor de la construcción, que hoy son más de 36 subsectores de la economía.
Entonces no es solamente el empleo propio del sector, que es fundamental en momentos de reactivación, sino de todos los sectores que están concatenados con la construcción. El movimiento económico que hay detrás de esto supone para Bogotá más de $5 billones al año. Esto eventualmente puede tener unos impactos muy importantes desde el punto de vista económico para la ciudad.
ENS: ¿Bogotá se convertiría en una ciudad en la que no se pueden construir apartaestudios?
AC: Este artículo contempla dos tipos de intervenciones al mercado de vivienda que, desde nuestro punto de vista, son desafortunados. El primero es que limita la construcción de apartamentos (no solo apartaestudios). Si el POT se aprueba como está radicado hoy en el Concejo de Bogotá, no se podrían volver a construir apartamentos de una sola habitación.
Y la segunda limitación es la del área de la vivienda, que se discrimina en 36 y 42 metros. Esas dos limitaciones desconocen varias cosas: la primera, que hoy el 44% de los hogares en Bogotá está conformado por hogares unipersonales o de dos personas y hay localidades como Chapinero en donde el 33% son hogares unipersonales. Esta medida limita la oferta al 44% de la población que lo que quiere es tener un apartamento más pequeño pero mejor ubicado.
Y lo segundo: del 100% de la vivienda de interés social que hoy se construye, el 70% se está construyendo en áreas menores de 42 metros. Eso quiere decir que el 30% restante está por encima de ese metraje. Los primeros están en el centro de Bogotá y los segundos más en la periferia porque el suelo es más barato. Eso quiere decir que si se pone la limitación, como está planteado, el 70% de los hogares se quedaría sin encontrar la vivienda que hoy están comprando. Se está limitando la oferta.
ENS: ¿Incorporó la Alcaldía alguna de las recomendaciones que le hizo Camacol al POT?
AC: Nosotros hemos venido trabajando con la Administración en un tono muy respetuoso y muy diferente a lo que se vio en la presentación de la alcaldesa en el Palacio de los Deportes.
Hemos ido a todas las reuniones a las que nos han convocado y hemos presentado propuestas técnicas positivas. De todo lo que presentamos, algunas se debieron haber incorporado pero en los temas materiales importantes, pese a que pensamos que se iban a incorporar, no lo vimos.
En ningún momento hemos estado en contra de las cargas y en el cabildo dijimos públicamente que las entendíamos pero que debían ser proporcionales y que permitan el desarrollo de los proyectos. Nunca hemos hablado públicamente de la ALO y se hizo una referencia específica a que nosotros estábamos en contra y jamás hemos tocado ese tema. Y sobre el volteo de tierras tampoco. Este no es un gremio dueño de tierras; este es un gremio desarrollador de proyectos inmobiliarios.