Una de las carteras distritales que más explicaciones ha tenido que dar sobre su propuesta en el Plan de Ordenamiento Territorial, desde que se radicó en el Concejo de Bogotá, ha sido la Secretaría del Hábitat. Nadya Rangel, quien está al frente de esta dependencia, aclaró a este diario todas las dudas con relación a la propuesta de vivienda en Bogotá para los próximos 12 años. 

EL NUEVO SIGLO: Cifras del DANE han establecido que Bogotá necesita construir 1.067.000 a razón de las proyecciones de demanda. La meta proyectada en el POT es de construir 580 mil. ¿Qué responde a las críticas sobre esta meta?

NADYA RANGEL: Nosotros coincidimos. Las cifras del DANE nos dicen que alrededor de 975 mil hogares se van a formar durante la vigencia de la ejecución del POT. Adicional a eso tenemos un déficit de vivienda nueva que es de 96 mil hogares y eso nos suma justamente ese millón 67 mil nuevas viviendas que se identifica se necesitarán. 

Lo que necesitamos saber es que hay distintas formas de proveer vivienda y nuestra apuesta en el Plan de Ordenamiento Territorial es a tener una diversidad de oferta de soluciones habitacionales. 

Nosotros no le estamos apostando a construir 580 mil unidades de vivienda, estamos dejando dentro del POT un potencial de suelo y normativo de vivienda de alrededor de 1.500.000 unidades. ¿Qué pasa? En los últimos 10 años, el mercado ha producido alrededor de 32 mil viviendas al año y esas no podrían suplir la necesidad habitacional de la ciudad. El gobierno distrital no es el gran productor de vivienda; son los desarrolladores y el mercado inmobiliario los grandes constructores de la vivienda de la ciudad formal.

Entonces, ¿cuál es la apuesta? Apoyar y promover el aumento del ritmo de la construcción, pasando de 32 mil a 45 mil iniciaciones anuales de vivienda.

ENS: ¿Y ese potencial de 1,5 millones de unidades cómo está proyectado?

NR: A partir del potencial normativo y de los suelos habilitados en la ciudad. Nosotros tenemos 2.300 hectáreas de suelo de expansión y 3.600 en suelos en tratamiento de desarrollo. Ese es un suelo importante que viene del POT vigente que no se ha desarrollado todavía, porque el mercado mismo aún no lo ha hecho.

Tenemos que entender que hay dificultades institucionales. Hemos reconocido que tenemos que reducir los tiempos de trámite y reducir los mismos trámites, precisamente para garantizar que se promueva y se produzca la vivienda que la ciudad necesita. Pero en la normatividad, está claro que tenemos la posibilidad de generar más de un millón y medio de viviendas si lo logramos concretar.

Reitero: eso no depende del todo del Distrito capital, sino del mercado, de los trámites que cada uno de los desarrolladores deba surtir, dependerá de la demanda que haya, de la posibilidad de los subsidios del Gobierno nacional y distrital; de que los indicadores macroeconómicos y las tasas de interés de los créditos hipotecarios lo estimulen.

Hay una apuesta de no expandir la ciudad ni sobre su suelo rural ni sobre la Estructura Ecológica Principal. Nosotros estamos habilitando normativamente y en suelo 1,5 millones de viviendas para la ciudad. Y tercero: no solamente depende del POT que se concreten las viviendas que necesita Bogotá. Estamos dejando la posibilidad normativa para que eso suceda y no estamos pensando en la vivienda nueva como única alternativa de producción de vivienda. Estamos dejando políticas para vivienda en arrendamiento, reuso de edificaciones y el plan terrazas.

ENS: Pero de las 580 mil viviendas que plantea este POT, 340 mil son en renovación urbana, tema que le preocupa a Camacol. ¿Cómo lo explica Hábitat?

NR: Lo primero es reiterarte que no es que solo se van a hacer 580 mil viviendas, sino que estamos habilitando norma y suelo para un millón y medio de unidades. Y lo segundo es decirte que sí, efectivamente tenemos una gran apuesta en renovación urbana, precisamente porque estamos partiendo del hecho de que el suelo de expansión no crece y eso nos lleva a mirar a la ciudad.

En la ciudad hay 6.900 hectáreas de suelos de renovación en las que se puede iniciar la transformación de la ciudad construida. ¿Qué ha pasado históricamente con la renovación urbana? Primero, que Bogotá no ha estado preparada institucionalmente para tramitarla. Y segundo, que siempre ha habido una resistencia de la gente que vive en territorios de renovación urbana (porque se ha entendido como la expulsión de los propietarios tradicionales de suelo).

Por lo mismo, el legado de este POT también es el de tener claras las condiciones a través de la política de moradores y las condiciones y las reglas para que se pueda hacer gestión predial en estos proyectos. Eso va a facilitar todo porque desde el POT quedan establecidas reglas y condiciones, como que la gente pueda recibir mínimo el valor predial comercial de su predio. Pero queremos ir más allá y la idea es tratar de vincular a los propietarios a los proyectos inmobiliarios, por ejemplo manteniendo su estrato.

Y, por último, estamos definiendo que buena parte de la renovación urbana en Bogotá no tiene que irse por plan parcial. Parte del drama es que históricamente Bogotá no avanza en la formulación de estos planes por su complejidad. Lo que estamos dejando en este POT son las reglas claras para que se puedan ir a licenciamiento urbanístico una vez adoptado el Plan. Eso cambia las condiciones.

Construcción nueva y VIS

ENS: Hay sectores que han dicho que si este POT se aprobara mañana se reduciría la construcción en Bogotá. ¿Eso es así?

NR: No es así. No se reduce la edificación en Bogotá. Tenemos un potencial de 256 mil viviendas que se pueden iniciar durante la vigencia del Plan de Ordenamiento y creemos que si podemos promover distintas herramientas e instrumentos, podríamos tener 45 mil iniciaciones al año. Es decir que pasaremos de 32 mil a 45 mil y eso nos daría un back up de vivienda de alrededor de cinco a seis años aproximadamente. Y mientras tanto vamos moviendo, en paralelo, a la renovación urbana. Ahí tenemos una capacidad de vivienda remanente que estamos habilitando, que ya está habilitada y que no ha iniciado todavía.

ENS: ¿Qué respuesta les da a los sectores preocupados que con este POT se reduce la construcción de VIS?  

NR: Nosotros estamos en medio de un boom en ventas de vivienda de interés social y prioritario en Bogotá. Ese boom, tanto de iniciaciones como de ventas, se debe a las decisiones que ha tomado el Gobierno nacional y al fortalecimiento institucional que ha tenido Bogotá. Hemos crecido en un 42% las ventas de VIS con relación al año pasado (que creció un 28%).

Pero esto también está asociado a fenómenos como por ejemplo que tenemos vivienda VIS que han reducido su tamaño a incluso unidades de 16m2. Nosotros no la consideramos de interés social y por eso estamos apostando, dentro del POT, a dejar reglas para tener unas áreas mínimas de vivienda.

La VIS es la vivienda que, dentro de la Ley 388, tiene por propósito que se produzca para los más vulnerables. Nosotros consideramos que algunos productos inmobiliarios no se ajustan a esa orden que da la normatividad legal vigente y por eso estamos definiendo unas características que debe tener la VIS. La primera es que no sea inferior a 36m2 y en algunas zonas que sea de 42m2.

Mas del 58% de la población que tiene ingresos de hasta cuatro salarios mínimos, requieren espacios con una mínima calidad habitacional y una de esas es el tamaño. Por lo mismo, creemos que establecer un área mínima para la VIS es indispensable como condición de la calidad de la vivienda como la iluminación y la ventilación.  

ENS: Este POT establece que no se podrían construir, de ser aprobado, apartamentos de una sola habitación. ¿Cuál es la razón de ser de esta propuesta?

NR: Hubo imprecisiones en el articulado y la intención es aclararlo en la discusión de las ponencias, pero la idea es que ningún producto inmobiliario se deje de hacer, entendiendo que somos heterogéneos y tenemos que garantizar la producción de vivienda de todo tipo.

ENS: ¿Y qué establece este POT con relación a la altura?

NR: La norma se hizo para que haya un equilibrio entre la altura y las obligaciones urbanísticas. No hay una limitación explícita pero la norma tampoco permite alturas desbordadas porque las obligaciones urbanísticas las limitan. Por ejemplo, si yo quiero crecer en altura tengo que ceder más espacio público, tengo que entregar más para VIS o tengo que entregar más para servicios públicos. Eso mismo genera una autorregulación de la misma. No hay límite, pero tampoco habrá 100 pisos en cualquier lugar de Bogotá.

n a la no construcción de apartamentos de una sola habitación hubo imprecisiones en el articulado y la intención es aclararlas: Rangel