En el marco del Congreso de Inversión y Desarrollo Inmobiliario, decenas de representantes y líderes del sector se dieron cita para evaluar los avances de los últimos meses y los retos que enfrentan para el futuro próximo.

EL NUEVO SIGLO preguntó a altos directivos de constructoras y agremiaciones cuáles son los principales cuellos de botella en la construcción. Ante esto, Luisa González, gerente de la Cámara de Inversión Inmobiliaria de ColCapital (Asociación Colombiana de Capital Privado), manifestó que “en general, hoy en Colombia existe una gran dificultad en términos de iniciaciones de construcción y de grandes proyectos urbanísticos e inmobiliarios, y son las altas tasas de interés, eso es un tema coyuntural, pero que realmente ha tenido una afectación importante en la inversión en este tipo de proyectos, debido a que dependen en gran medida del crédito hipotecario”.

“En la medida en que las tasas de interés han venido estando muy altas a nivel histórico, esto ha sido una gran dificultad para el sector de la construcción. Esto es un tema muy estructural”, añadió González.

Asimismo, señaló que las políticas de Gobierno “deben estar siempre muy coordinadas junto con el sector privado. Ha habido en los últimos años efectivamente una disminución importante en los subsidios otorgados para la compra de vivienda de interés social y esto claramente afecta el dinamismo del sector de la construcción”.

Susana Peláez, gerente general de Cusezar, indicó a este periódico que en la actualidad “hay muchos cuellos de botella; el primero sin lugar a dudas para la vivienda de interés social son los subsidios que hay a nivel nacional con el programa de Mi Casa Ya, pero también los diferentes programas de subsidios locales en las principales ciudades, entonces la puesta en marcha, operatividad y el normal funcionamiento son un desafío”. 

La directiva sostuvo que las familias colombianas sí tienen una intención de compra de vivienda y “hemos visto esa intención cómo repunta en los últimos meses, pero tenemos que ser capaces de lanzar nuevos proyectos y el arranque de eso es la habilitación del suelo, es la garantización de los servicios públicos, la agilización de los trámites a nivel de las diferentes municipios y ciudades, y ahí es donde vemos también que hay una oportunidad muy grande para realmente dinamizar y reactivar el sector”.

Finalmente, destacó que “muchos de los territorios tienen POT que no están actualizados y que no responden a las necesidades de las ciudades y eso limita la capacidad de expansión y de generación de proyectos”. 

Juan Fernando Casilimas, presidente de Uraki Constructora, en diálogo con EL NUEVO SIGLO, dijo que para analizar esta situación “la confianza es el principal cuello de botella. No hay confianza en el mercado. Esa falta de confianza hace que los compradores no quieran endeudarse; también hay un tema de incertidumbre frente a tasas de interés, venimos de tasas de interés altas, ahora están bajando, pero hoy todavía el mercado no cree que sigan o estables o que sigan bajando, y como la vivienda se prevende y el cliente –que está trabajando en 36 meses de cuota inicial y le van a entregar su vivienda a 36 meses–, esos 36 meses no sabe qué tasa de interés le van a dar su crédito. Entonces apreciamos una incertidumbre gigante frente a esto, a medida que bajen más las tasas y se estabilicen, es el primer cuello de botella que se supera y genera confianza”.

Además, señaló que el sector viene de unas alzas de materiales, que ya “hoy en día se han venido bajando por la inflación también; los costos de la construcción les pegaron muy duro a las viviendas. Y esos son los grandes rubros que están afectando como cuello de botella".

Desafíos para la inversión

En el caso de la inversión, dentro de los retos para los próximos años que destacó Chiriví está “poder consolidar un mercado de vivienda en renta mucho más formal. Además, hay que recordar que cuatro de cada diez hogares en Bogotá viven en arrendamiento y una muy buena parte de ese mercado se mueve a través de personas naturales. Hemos propuesto desde el gremio, y así quedó en el Plan Distrital de Desarrollo (PDD), la posibilidad de generar un marco de incentivos para proyectos multifamiliares en renta; creemos que es una gran oportunidad de duplicar el volumen de inversión en el sector y ahí de nuevo formalizar mucho más el mercado de renta en Colombia”.

Para la directiva de Cusezar, lo más importante a la hora de “garantizar inversión es la generación de confianza, ese es el desafío número uno que tenemos ahora y es cómo entre sector privado, sector público y las administraciones distritales trabajamos de la mano para generar confianza, porque cuando hay confianza, hay decisiones de inversión”. 

A su turno, Luisa González resaltó que tienen “la convicción de que, en la medida en que trabajemos todos los sectores del mercado, junto con constructores, desarrolladores, por un lado, y luego los vehículos que movilizan capital privado hacia proyectos de inversión inmobiliaria y contando con el apoyo de los gobiernos regionales o de las grandes ciudades y el Gobierno nacional, podemos realmente generar una reactivación importante de todo el tema de la construcción”.

Retos en Bogotá

Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, manifestó a este diario que el principal cuello de botella son las oportunidades. “Hoy en día tenemos la necesidad de construir 70.000 viviendas por año en Bogotá, venimos de un nivel de producción más cercano a 40.000 viviendas año y eso nos implica casi multiplicar o aumentar en un 80 % el volumen de vivienda que hemos venido construyendo; para eso se requiere un esfuerzo en varias direcciones: una de ellas tiene que ver con la naturaleza de profundizar la política de vivienda y creo que en eso hay muy buenos mensajes desde el gobierno distrital con 75.000 subsidios para los próximos cuatro años, que es cuatro veces más que lo que se entregó en los últimos años”, señaló.

En segundo lugar, mencionó lo que tiene que ver “con la naturaleza de gestionar el suelo y hoy por hoy es probablemente la principal preocupación: los volúmenes de licenciamiento de nuevos proyectos han caído de manera sustancial y uno de los elementos más importantes es continuar con la reglamentación del POT”.

“El POT actual tiene un nivel de carga urbanísticas que en muchos casos está haciendo inviables los proyectos y, en ese sentido, hemos planteado una conversación para poder incentivar nuevas construcciones en la ciudad. Y estamos trabajando con mucho dinamismo con el Distrito en mejorar el entorno de trámites. Construir un proyecto de vivienda implica 120 trámites o procedimientos en 27 entidades distintas y por ello hemos fijado una agenda para poder simplificarlos, reducir tiempos y lograr que los trámites no ahuyenten la inversión y más bien los buenos procedimientos mejoren el clima de inversión en el sector, eso sería como una inversión”.

En el caso de Bogotá, Casilimas expresó que el reto “es el bache del cambio del POT, las nuevas reglas; hay cargas que, de todas maneras, hoy le pegan muy duro a la construcción y a la generación de nuevos hogares, entonces, mientras nos habituamos a ese manejo de cargas y a los decretos reglamentarios que la Alcaldía prometió y Planeación prometió sacar, pues va a haber un bache de licencias entre la construcción que se hacía con el POT de 190 y con el nuevo POT en el 555”.